„Deutsche Logistikimmobilien sind ein sicherer Hafen!“
Interview mit Bodo Hollung, Geschäftsführer der LIP Invest GmbH
Wirtschaftsforum: Herr Hollung, welche Vorteile ergeben sich aus einer Investition in einen Logistikimmobilien-Fonds für die Portfoliostruktur von professionellen Anlegern?
Bodo Hollung: Wie bei jedem anderen Fonds auch kommt es vor allem darauf an, in eine Assetklasse mit Zukunft zu investieren, wo stabile Cashflows und Wertentwicklungen zu erwarten sind. Da der Logistik eine unersetzliche Schnittstellenfunktion zwischen den Rohstoffen und Endprodukten zukommt, kann sie auch niemals wegrationalisiert werden – und bringt somit Stabilität und attraktive Renditen ins Portfolio.
Wirtschaftsforum: Die Logistik mag nicht wegrationalisiert werden können, wohl aber durchläuft sie derzeit vom Wandel in der Antriebstechnik bis hin zur Industrie 4.0 eine tiefgreifende Transformation – Themen, die auch Sie beschäftigen?
Bodo Hollung: In erster Linie profitieren wir natürlich vom technischen Fortschritt. Weiterentwicklungen wie automatische Flurförderfahrzeuge oder Lkw, automatische Regalanlagen und verschiedenste Robotiklösungen sind angesichts des Fachkräftemangels wichtig und notwendig. Letztlich zeichnen solche Innovationen die Logistik auch aus – sie ist enorm anpassungsfähig.
Wirtschaftsforum: Wie haben sich die hohen Inflationsraten der vergangenen Jahre und das veränderte Zinsumfeld auf die Mieteinnahmen aus Ihren Objekten durchgeschlagen?
Bodo Hollung: Als einer von vergleichsweise wenigen Asset- und Fondsmanagern im Logistiksegment haben wir schon immer vornehmlich auf kurz- und mittelfristige Mietverträge gesetzt – das scheuen viele andere Marktteilnehmer, schlicht weil sie auslaufende Vertragsverhältnisse nicht mit ähnlicher Zuversicht managen. So war es uns jedoch möglich, die Mieten relativ problemlos an das gestiegene Preisniveau anzupassen – mit sehr positiven Ergebnissen für unsere Renditen: Obwohl der Markt in den letzten Jahren Verkehrswertrückgänge von etwa einem Drittel hinnehmen musste, ist unser Portfolio in dieser Zeit im Wert gestiegen.
Wirtschaftsforum: Derzeit beträgt Ihre Vermietungsquote geschlagene 100% – wie gelingt Ihnen diese beeindruckende Schlagzahl?
Bodo Hollung: Indem wir uns voll und ganz auf das Wesentliche konzentrieren: Wenn ein Mietverhältnis in einem Objekt gekündigt wird, kann es nur einen einzigen Fokus geben – nämlich die sofortige Nachvermietung der Immobilie. Deshalb werden in diesem Fall alle Kräfte auf das Ziel gebündelt, einen möglichen Leerstand zu vermeiden. Darum kümmert sich bei uns dann nicht nur ein zuständiger Asset-Manager, sondern auch alle verfügbaren Experten aus dem Marketing, der Unternehmenskommunikation und dem Fondsmanagement bringen sich ein. Um ehrlich zu sein, tritt der Fall, dass ein Objekt tatsächlich leer wird, jedoch ziemlich selten ein – die größere Herausforderung liegt in der Verhandlung auslaufender Mietverträge zu möglichst attraktiven Konditionen.
Wirtschaftsforum: Was sind die wichtigsten Voraussetzungen, damit auch das zielführend gelingt?
Bodo Hollung: Man muss seine Objekte kennen – und die Anforderungen seiner Mieter: Welche Marktperspektiven haben sie, welchen Nutzen bringt ihnen ihr aktueller Logistikstandort, welche Alternativen stehen ihnen zur Verfügung? Das kann im Detail sehr viel Recherchearbeit erforderlich machen: Einmal hat uns beispielsweise ein Mieter vorgetragen, ihm stünde in einem Umkreis von 20 km eine tolle Alternative zur Verfügung, die genau seinen Anforderungen entspricht. Wir sind dann dieses gesamte Areal um seinen Standort herum abgefahren und haben dort kein einziges passendes Objekt gefunden – entsprechend günstig war dann auch unsere Verhandlungsposition.
Wirtschaftsforum: Inzwischen verwalten Sie fünf Fonds mit 1,8 Milliarden EUR Assets under Management und haben dabei in den letzten Jahren ein rasantes Wachstum an den Tag gelegt – wie wollen Sie dabei die Qualität Ihres Asset-Managements konsequent aufrechterhalten?
Bodo Hollung: Getreu unserem Leitmotiv „weiter denken und näher dran“ hinterfragen wir permanent unsere Arbeitsabläufe und wollen so nah wie möglich an unsere Mieter und Investoren heranrücken. Wir haben beispielsweise die Erfahrung gemacht, dass Vor-Ort-Termine mit allen relevanten Stakeholdern auch in Zeiten von Telefon- und Videokonferenzen oft die effizienteste Möglichkeit darstellen, um ein Problem schnell zu lösen – denn dann muss man Klartext miteinander sprechen und effizient arbeiten. Um schon heute die Grundlagen für weiteres Wachstum zu schaffen, haben wir zudem kürzlich, entgegen dem allgemeinen Trend, unsere Büroflächen in München auf 600 m² verdoppelt und beschäftigen inzwischen 20 Mitarbeiter. Denn gerade der deutsche Logistikimmobilien-Markt, auf den wir uns ausschließlich konzentrieren, wird auch perspektivisch sehr attraktiv bleiben, insbesondere da sich sowohl die Inflationsraten als auch die Zinsen nun sukzessive einem verträglichen Niveau annähern. Das verspricht für die nächsten Jahre weitere spannende Investitionsmöglichkeiten in unserem Segment.
