Mehr als 6.000 ­Gutachten pro Jahr

Ein Immobilienwert ist häufig die Grundlage einer weitreichenden Entscheidung. Eigentümer wollen einen Verkauf vorbereiten, Erben Vermögen aufteilen oder Unternehmen den Wert eines Standorts einschätzen. Bei Heid beginnt die Bewertung deshalb mit dem Blick auf die konkrete Aufgabe des Kunden. „Entscheidend ist, nicht einfach ein Gutachten abzuliefern, sondern die Herausforderung des Kunden zu verstehen“, sagt André Heid. Im Erstgespräch klären die Sachverständigen, wofür die Bewertung gebraucht wird, welche Unterlagen vorliegen und welchen Umfang das Gutachten haben soll. Das schafft die Grundlage für eine Bewertung, mit der der Auftraggeber tatsächlich arbeiten kann.

Vom Ingenieurbüro zum bundesweit tätigen Unternehmen

2005 gründete André Heid sein Ingenieurbüro und arbeitete zunächst in der Projektentwicklung und im Consulting. Immobiliengutachten entwickelten sich zunehmend zum Kerngeschäft. 2018 entstand die heutige GmbH mit Sitz in Walldorf. Heute arbeitet Heid bundesweit mit mehr als 220 Sachverständigen, darunter zertifizierte sowie öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter. Auftraggeber sind private Eigentümer, Unternehmen, Städte und kirchliche Institutionen. Die Bandbreite reicht von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern über Gewerbeimmobilien bis zu Funkmasten, Bunkeranlagen und Schlössern.

Spezialisten für Gewerbeimmobilien und unternehmerische Entscheidungen

Für Gewerbeimmobilien setzt Heid auf Sachverständige mit unterschiedlichen fachlichen Schwerpunkten. Bürogebäude, Handelsimmobilien, Logistikhallen und Produktionsstandorte stellen jeweils eigene Anforderungen an die Bewertung. Entscheidend ist deshalb die zum Objekt passende Expertise. Bei einem Bürogebäude beeinflussen etwa Mietvertragslaufzeiten, Leerstand und die Vermietbarkeit der Flächen den Wert. Bei einer Produktionshalle kommt hinzu, wie gut sich das Gebäude durch andere Unternehmen nutzen lässt. Auch technische Ausstattung, Zustand und anstehende Investitionen fließen in die Beurteilung ein. So wird sichtbar, welche Eigenschaften den Wert tragen und wo wirtschaftliche Risiken liegen. Für Unternehmen, Investoren und professionelle Bestandshalter entstehen damit nachvollziehbare Grundlagen für Kauf, Verkauf und die Entwicklung ihrer Immobilienbestände. Ergänzend bietet Heid die technische Prüfung von Industrie- und Gewerbeimmobilien im Rahmen einer Technical Due Diligence an. Dabei werden Gebäudezustand und technische Risiken genauer untersucht. Bei Sonderimmobilien wie Funkmasten, Bunkeranlagen oder Schlössern hilft die spezialisierte Bewertung, auch bei wenigen Vergleichsfällen zu einem fundierten Ergebnis zu gelangen.

Tatsächliche Kaufpreise und der Blick vor Ort

Für die Wertermittlung nutzt Heid unter anderem die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse. Sie enthalten tatsächlich gezahlte Kaufpreise. Inserate zeigen dagegen zunächst, welchen Preis ein Verkäufer erzielen möchte. Die Sachverständigen prüfen, welche Vergleichsdaten zum jeweiligen Objekt passen und wie Unterschiede bei Lage, Zustand, Nutzung oder Verkaufszeitpunkt zu berücksichtigen sind. Hinzu kommen Grundbuchauszüge, Baupläne, Flächenberechnungen und bei vermieteten Immobilien die Mietverträge. Je nach Objekt und Datengrundlage kommen Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren zum Einsatz. So werden Marktdaten und die Eigenschaften der einzelnen Immobilie zusammengeführt. Ein wesentlicher Teil dieser Arbeit findet vor Ort statt. Die Gutachter besichtigen die Immobilie persönlich, erfassen ihren Zustand und dokumentieren sichtbare Schäden. Ein üblicher Ortstermin dauert ein bis zwei Stunden. Bei größeren Gebäudekomplexen nimmt die Besichtigung entsprechend mehr Zeit in Anspruch. Damit ergänzt die persönliche Besichtigung die Daten um Informationen, die eine reine Onlineabfrage nur begrenzt erfassen kann. Zeigen sich Hinweise auf Schäden, deren Ursache eine vertiefte Untersuchung erfordert, lässt sich der Bedarf an einem zusätzlichen Fachgutachten klären.

Jedes Gutachten wird von einem zweiten Sachverständigen geprüft

Mit mehr als 6.000 Gutachten im Jahr ist die Qualitätssicherung ein fester Bestandteil der Organisation. Jedes Gutachten wird vor der Übergabe von einem zweiten Sachverständigen geprüft. Dieses Vier-Augen-Prinzip ergänzt die Arbeit des Gutachters, der die Immobilie besichtigt und den Wert ermittelt. Zur Plausibilisierung der Wertermittlung kann ein zweites, zum Objekt und zur Datengrundlage passendes Bewertungsverfahren hinzukommen. Es ergänzt die Prüfung durch den zweiten Sachverständigen um einen weiteren methodischen Blick auf den Immobilienwert. Auch nach Fertigstellung bleiben die Sachverständigen Ansprechpartner. Verlangt etwa das Finanzamt eine Erläuterung oder möchte ein Rechtsanwalt einzelne Berechnungen nachvollziehen, erläutern sie die Bewertungsansätze. Für den Auftraggeber zählt damit neben dem ermittelten Wert auch, dass sich dessen Herleitung erklären lässt.

Passender Umfang und transparente Einstiegspreise

Ein Kurzgutachten eignet sich beispielsweise als Grundlage für private Kauf- und Verkaufsentscheidungen. Ein vollständiges Verkehrswertgutachten dokumentiert die Bewertung und ihre Grundlagen ausführlicher. Welche Form zum konkreten Anlass passt, wird im Erstgespräch geklärt. Heid bietet Kurzgutachten ab 1.790 Euro netto und Verkehrswertgutachten ab 2.990 Euro netto an, jeweils zuzüglich Umsatzsteuer. Der Einstiegspreis für das Verkehrswertgutachten gilt für einfache Wohnungen oder Reihenhäuser ohne besondere Objektmerkmale. Größere Gewerbeobjekte und Spezialimmobilien werden individuell kalkuliert. Nach dem kostenlosen Erstgespräch wird ein Festpreis für den vereinbarten Leistungsumfang festgelegt. Für die Beschaffung fehlender Unterlagen können zusätzliche Auslagen anfallen. Ein Kurzgutachten liegt meist sieben bis zehn Tage nach der Besichtigung vor, sofern alle wertrelevanten Unterlagen vollständig sind. Für ein vollständiges Verkehrswertgutachten beträgt die Bearbeitungszeit üblicherweise zwei bis vier Wochen nach Eingang aller Dokumente. Bei dringenden Aufträgen ist nach Absprache eine beschleunigte Bearbeitung möglich.

Energieberatung und internationale Aufträge

Rund 40 Energieberater ergänzen die Arbeit der Sachverständigen. Ihre Arbeit verbindet die Wertermittlung mit Fragen zu Heiztechnik, Dämmung und anstehenden Modernisierungen. Für Eigentümer entsteht so eine Grundlage, um neben dem heutigen Immobilienwert auch mögliche Investitionen in das Gebäude einzuordnen. Die Tätigkeit reicht inzwischen über Deutschland hinaus. Heid erstellt auch Gutachten für Immobilien in Dubai und auf Mallorca. Die internationalen Aufträge entstanden aus Anfragen bestehender Kunden. In der Energieberatung und im Ausland sieht André Heid weitere Entwicklungsmöglichkeiten für das Unternehmen.

KI als Unterstützung für die Sachverständigen

Einen weiteren Schwerpunkt setzt André Heid bei der Weiterentwicklung des Gutachtenprozesses. Künstliche Intelligenz könnte künftig Daten während der Besichtigung erfassen und anschließend Teile des Gutachtens vorbereiten. Sein Ziel ist, die Bearbeitung zu beschleunigen und die Sachverständigen bei der Qualitätssicherung zu unterstützen. „Die KI ist dann eben der KI-Assistent“, sagt Heid. Die fachliche Einordnung und die Verantwortung für den Immobilienwert bleiben beim Sachverständigen. So verbindet sich der nächste Entwicklungsschritt des Unternehmens mit dem Prinzip, auf dem die Bewertung bereits heute beruht: Daten auswerten, die Immobilie verstehen und den ermittelten Wert nachvollziehbar begründen.