Werte bauen: Zukunft im Wohnraum
Interview mit Werner Mürz, Inhaber der Residia Gruppe
Wirtschaftsforum: Herr Mürz, wie führte Ihr beruflicher Weg zur Residia Gruppe, und wie ist das Unternehmen heute aufgestellt?
Werner Mürz: Ich habe einen Master-Abschluss von der Columbia University in New York und meine berufliche Laufbahn in den USA begonnen – bei Deutsche Bank Realty Advisors. Danach ging es weiter im Private Equity bei Doughty Hanson und schließlich in der Fondsverwaltung bei GLL Real Estate Partners, einem Unternehmen der Macquarie-Gruppe. Fast 13 Jahre lang habe ich in großen, arbeitsteiligen Organisationen gelernt, wie Immobilienentscheidungen in der Theorie getroffen werden. Was mir dabei zunehmend fehlte, war die Verbindung zwischen Kapital und Objekt: In vielen Strukturen entscheidet, wer das Gebäude nie betreten hat. Das war der Punkt, an dem ich unternehmerisch gestalten wollte statt zu verwalten – und Residia gegründet habe.
Heute bin ich alleiniger Inhaber und Gesellschafter der Gruppe. Wir haben zwei Unternehmensbereiche: Direktbestand sowie die Projektentwicklung. Unseren eigenen Bestand verwalten wir selbst, somit kennen wir jedes unserer Objekte und jeden Mieter bestens und können schnell und direkt reagieren. In der Projektentwicklung haben wir uns in den vergangenen Jahren mit gewerblichem und alternativem Wohnen beschäftigt – Hotels, Studentenapartments, Serviced-Apartments. Aktuell ist für zwei Objekte der Baustart erfolgt, eines befindet sich in Vorbereitung.
Wirtschaftsforum: Wie ist die Gruppe strukturiert, und wie begegnen Sie der aktuellen Marktlage?
Werner Mürz: Die Residia Gruppe ist bewusst kompakt gehalten. Ich habe in einer Organisation mit über 100 Mitarbeitern gearbeitet und genau gesehen, wie Größe Entscheidungswege verlangsamt. Deshalb holen wir Fachplaner projektbezogen von außen dazu, behalten aber Finanzierung, kaufmännische Steuerung und – sobald es konkret wird – auch die Projektsteuerung selbst in der Hand. Das ist kein Zufall, sondern Kalkül: Wer die Zahlen und die Baustelle gleichzeitig im Blick hat, trifft bessere Entscheidungen als jemand, der nur Reportings liest. Genau dieses Modell zahlt sich jetzt aus. Nach einer langen Niedrigzinsphase liegen die Zinsen aktuell deutlich über dem Niveau der vergangenen Dekade, Kreditinstitute verschärfen ihre Kreditvergabe und verlangen mehr Eigenkapital, und bei einzelnen Projekten am Markt sehen wir inzwischen erhebliche Wertkorrekturen. Ich sage das offen: Diese Marktbereinigung war absehbar, und die Wahrscheinlichkeit, dass sich die Zinsen auf einem derart niedrigen Niveau halten würden, war von Anfang an sehr gering. Weil in der Niedrigzinsphase sehr viel Kapital verfügbar war, wurden viele Projekte mit maximal hohem Fremd- und Mezzaninkapitaleinsatz kalkuliert. Wer Projekte so anging, konnte bei steigenden Zinsen nur verlieren. Ich versuche komplizierten Strukturen zu vermeiden und suchte einfache, robuste Lösungen. Komplexität führt oft zu Fehlern. Wir haben genau deshalb nie auf dieses Modell gesetzt.
Wirtschaftsforum: Wie gelingt es Ihnen, auch in diesem schwierigen Marktumfeld neue Projekte umzusetzen?
Werner Mürz: Wir finanzieren ausschließlich aus eigener Kraft heraus und verzichten bewusst auf alternative Fremdkapitalstrukturen. Für uns beginnt Wertschöpfung nicht beim Spatenstich, sondern bereits mit der Baurechtsschaffung: Wer früh ein tragfähiges Nutzungskonzept entwickelt, sichert sich einen Vorsprung, den später kein Kapital mehr aufholen kann. Unsere typischen Projektgrößen sind bewusst so dimensioniert, dass wir sie vollständig aus eigener Kraft tragen können, ohne auf externe Kapitalgeber angewiesen zu sein. Zwei Beispiele: In München-Schwabing-Freimann errichten wir auf einem ehemals gewerblich genutzten Grundstück 110 Studentenapartments mit einem Edeka-Markt im Erdgeschoss – die U-Bahn liegt 300 Meter entfernt und verbindet den Standort mit dem neuen LMU Campus Garching-Hochbrück sowie der Innenstadt. In der Aschauer Straße entstehen nach Abriss der Bestandsgebäude aktuell 233 Service-Apartments mit langfristigem Betreibervertrag, Fertigstellung in rund 20 Monaten.
Wirtschaftsforum: Welche Rolle spielt die Umnutzung bestehender Gebäude, und wie verändern sich die Anforderungen an modernes Wohnen?
Werner Mürz: Die Umnutzung von Büroflächen ist aus meiner Sicht eine der größten ungenutzten Chancen der Branche – viele reden davon, wenige setzen es konsequent um. Ein ehemaliges Bürogebäude haben wir zu rund 40 Apartments umgebaut und langfristig an die Stadt München vermietet; betrieben wird es von der Diakonie. In Bogenhausen folgt im kommenden Jahr eine deutlich größere Konversion mit 85 Wohnungen. Solche Projekte funktionieren, weil sich Arbeits- und Lebenswelten angleichen: Wohnen wird flexibler, temporärer, dienstleistungsnäher. Service-Apartments – teil- oder vollmöbliert, je nach Budget und Aufenthaltsdauer – sind die logische Antwort darauf. Gleichzeitig steigen die Komfortansprüche spürbar: Klimaanlagen sind bei Service-Apartments längst Standard, bei Studentenapartments prüfen wir aktuell aktive Verschattung als sommerlichen Wärmeschutz. Wir wollen immer bedarfsgerecht bauen.
Wirtschaftsforum: Wie entwickeln Sie nachhaltige Immobilien, und welche Werte prägen dabei Ihre Arbeit?
Werner Mürz: Nachhaltigkeit, die erst nachträglich in ein Projekt geplant wird, ist teuer und meist halbherzig. Deshalb sitzen ESG-Fachplaner und Energieberater bei uns von der ersten Planungsstunde an mit am Tisch – es werden von Anfang an konsequente Nachhaltigkeitskonzepte erarbeitet. Unsere Studentenapartments entstehen nach Effizienzhaus-40-QNG-Standard, das Service-Apartment-Projekt wird LEED-Gold-zertifiziert – Standards, die für institutionelle Investoren zunehmend zur Eintrittskarte werden, nicht zur Kür. Serielles Bauen wird an Bedeutung gewinnen, auch wenn es nicht für jedes Grundstück passt und mancher Käufer noch zögert. Am Ende zählt für mich aber etwas, das sich nicht zertifizieren lässt: Verlässlichkeit. Dass uns Handwerker und Dienstleister Projekt für Projekt wieder begleiten, ist für mich der ehrlichste Gradmesser für Vertrauen – ehrlicher als jedes Gütesiegel.
Wirtschaftsforum: Welche Perspektiven sehen Sie für Residia, und was treibt Sie an?
Werner Mürz: Unser Kernmarkt bleibt Süddeutschland, punktuell waren wir auch in Österreich aktiv – daran wird sich kurzfristig nichts ändern. Meine These für die kommenden Jahre: Die Immobilienbranche wird sich in zwei Lager teilen. Die einen haben ihre Kalkulationen auf Dauer-Niedrigzins und immer steigende Preise gebaut und müssen jetzt korrigieren, teils schmerzhaft. Die anderen haben mit einem sich verändernden Zinsniveau und realistischen Preisannahmen und Baukosten gerechnet – und können jetzt kaufen und entwickeln, während der Markt sich bereinigt. Genau diesen konservativen Werten wollen wir konsequent treu bleiben. Angetrieben hat mich dabei vor allem eines: aktiv mitgestalten zu können – von der ersten Idee über die baurechtliche Entwicklung, der Errichtung bis zum fertigen Gebäude selbst Verantwortung zu tragen. So schaffen wir zukunftsorientierte Projekte, die langfristigen Wert und Bestand haben. Wenn ich mir etwas wünschen dürfte: mehr Tempo und weniger Bürokratie bei Genehmigungsprozessen. Aber ehrlich gesagt liegt das größere Problem tiefer. Deutschland ist nicht so schlecht, es ist die Einstellung der Menschen: Wir müssen endlich das lähmende Jammern einstellen, die Ärmel hochkrempeln und uns wieder an die Arbeit machen – konsequent, zielorientiert und ohne Ausreden.
