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Heizsysteme für Mietshäuser: So lassen sich Nachhaltigkeit, Mieterwünsche und Kosteneffizienz unter einen Hut bringen

Heizungssysteme

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Kosteneffizienz: Diese Heizungssysteme sind besonders günstig

Im Sinne der Wirtschaftlichkeit fragen sich Vermieter beim Einbau einer neuen Heizung natürlich eins: Welches Heizsystem ist mit den geringsten Investitionen verbunden? Die folgenden Heizungsanlagen gelten als günstig, können den Hausbewohnern allerdings hohe monatliche Kosten verursachen:

1. Ölheizung: Der Vermieter spart, der Mieter zahlt in Zukunft drauf

Keine Frage: In der Anschaffung bildet eine Ölheizung die günstigste Variante und in Verbindung mit einem neuen Brennwertkessel ist die Heiztechnik auch deutlich effizienter als Ölheizungen älterer Generationen. Zudem gelten moderne Ölheizungen durch ihre ausgereifte Technik als wartungsarm und zuverlässig. Doch es gibt auch Gegenargumente: Im Zuge des Umstiegs von fossilen Brennstoffen auf erneuerbare Energiequellen untersagt der Gesetzgeber hierzulande den Einbau von Ölheizungen ab 2026. Wer hingegen saniert und eine alte Ölheizung gegen eine andere Technologie austauscht, kommt in den Genuss höherer Fördersummen als beim Wechsel von Gas auf eine andere Heizungstechnologie. Im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude erstattet die BAFA dem Eigentümer bis zu 45 Prozent einer Maximal-Investition von 60.000€, also 27.000€. Da fällt auch kostenbewussten Eigentümern die Entscheidung zu einer nachhaltigen Ölheizungsalternative leichter.

Schließlich gilt es zu bedenken: Eine Ölheizung kann den Wohnraum durch hohe Heizkosten langfristig auch für Mieter unattraktiv machen. Denn auf Heizöl entfällt ab 2021 der CO2-Aufschlag von 25€ pro Tonne, der sich bis 2025 mehr als verdoppeln wird. Für Verbraucher steigen damit die Heizkosten garantiert. Wer als Vermieter später also keine Minuspunkte bei potenziellen Mietern bekommen möchte, sollte selbst irgendwann den „Öl-Heizungs-Exit“ angehen.

2. Gasheizung: Günstig und als Hybridsystem noch förderfähig

Nach der Ölheizung gilt die Gasheizung als günstigste Variante – eine Etagenheizung ist beispielsweise schon ab 3.500€ erhältlich. Damit lohnt sich diese in der Anschaffung und auch im Betrieb gilt das System als sparsam. Denn moderne Gasheizungen arbeiten mit der sogenannten Brennwerttechnologie, die die Wärme der Abgase dazu nutzt, zusätzliche Heizenergie zu gewinnen. Das Resultat: Aus derselben Menge Gas gewinnt die Heizung 11 Prozent mehr Energie als eine alte Gasheizung mit Standard- oder Niedertemperaturkessel und erreicht so eine Effizienz von 95 bis 98 Prozent. Gegenüber älteren Modellen lassen sich auf diese Weise 30 Prozent der Energiekosten sparen, was die neuen Gasheizungen besonders für Mieter attraktiv macht. Im Mehrfamilienhaus bestechen die Systeme durch ihre flexiblen Einsatzmöglichkeiten: So können Gasheizungen als Zentralheizung fungieren wie auch als Gasetagenheizung.

Welche Argumente gibt es für Vermieter?

Wer einen alten Kessel mit neuer Brennwerttechnologie ersetzt, senkt vor allem die Wartungs- und Heizkosten für die Mieter. Beim Einbau einer neuen Gasheizungsanlage lässt sich unter Umständen Geld sparen, wenn man die aktuellen Förderprogramme der KfW und der BAFA nutzt. Denn eine Gas-Hybridheizung, die mindestens ein Viertel der Energie aus erneuerbaren Energiequellen gewinnt, erhält Fördermittel in Höhe von bis zu 30 Prozent der Investitionskosten. Löst sie eine alte Ölheizung ab, kann die Förderung bis zu 40 Prozent betragen. So sahen jedenfalls die Fördersätze bis Ende 2020 aus. Es ist jedoch davon auszugehen, dass eine ähnlich attraktive Förderung erneut ins Leben gerufen wird, um die Energiewende voranzutreiben.

3. Wärmecontracting: Heizungsleasing für Bequeme

Wer als Vermieter nicht einmal eben mehrere Tausend Euro in eine neue Heizungsanlage investieren will, hat die Möglichkeit, die Anlage zu leasen. Beim sogenannten Wärmecontracting übernimmt ein Dienstleister den Einbau, die Wartung und nötige Reparaturen der Anlage, wofür der Hauseigentümer eine monatliche Rate zahlt. Vorteile bietet das Heizungs-Leasing gewerblichen Vermietern, die keine hohen Investitionssummen flüssig machen und keine Verantwortung für eine funktionsfähige Heizung tragen wollen. Allerdings birgt das Modell auch finanzielle Nachteile: In der Summe sind die Leasingraten über die Laufzeit meist teurer als der Kauf einer neuen Heizung. Zudem profitiert nur der Contracting-Anbieter von den aktuellen KfW-Zuschüssen. Schließlich dürfen die Leasingraten laut Urteil des BGH Karlsruhe (AZ VIII ZR 92/08) nicht auf den Mieter umgelegt werden – der Eigentümer kann sie lediglich als laufende Kosten zur Senkung seiner Steuerlast beim Finanzamt angeben.

Neue Heizung einbauen – welche Kosten können auf den Mieter umgelegt werden?

Vermieter, die eine Heizungsanlage tauschen und ihre Investition durch Mieterhöhungen refinanzieren wollen, müssen die gesetzlichen Vorgaben beachten. Denn nicht bei jeder Modernisierung, die der § 555 b BGB auflistet, darf sich der Eigentümer das Geld vom Mieter zurückholen. Beim Tausch der Heizungsanlage ist dies gestattet, wenn die neue Heizung den Endenergieverbrauch des Gebäudes nachhaltig reduziert. Erreicht man lediglich die Einsparung von nicht erneuerbarer Primärenergie (Öl, Gas), dürfen die Kosten für eine neue Heizung nicht den Mietern angelastet werden.

Nachhaltigkeit: Regenerative Energien beste Lösung?

Insgesamt 26 Prozent der deutschen Kohlendioxid-Emissionen gehen auf das Konto des Heizenergieverbrauchs – hier CO2-neutrale Systeme zu etablieren gilt als ein Königsweg in Sachen Nachhaltigkeit. Doch welche Heizung auf der Basis erneuerbarer Energien eignet sich für den Einsatz im Mehrfamilienhaus?

1. Wärmepumpen: Der Königsweg beim nachhaltigen Heizen?

Eine Wärmepumpenheizung entzieht der Luft, der Erde oder dem Grundwasser niedrige Temperaturen und maximiert sie mithilfe eines verdampfenden Kühlmittels und Druck zu heiztauglichen Werten. Der Vorteil: Diese Heizungsart ist fast CO2-neutral und erhält ihre Energie kostenfrei aus der Umgebung des Gebäudes. Doch eignet sich die Technik auch für ein Mehrfamilienhaus?

Hier kommt es auf den Zustand des Gebäudes an: Wärmepumpen brauchen für ein effizientes Arbeiten, d.h. für einen möglichst geringen Stromverbrauch bei der Temperaturverdichtung, gut gedämmte Räume und große Heizflächen. Am besten funktioniert die Technik daher in Neubauten mit luftdichter Gebäudehülle, Fußbodenheizungen oder großen Flachheizkörpern. Hier können sich auch die Mieter über geringe Heizkosten freuen, da sie lediglich für den Strom des Pumpenbetriebs zahlen. Wie teuer die Installation einer Wärmepumpe für den Eigentümer wird, hängt von den örtlichen Gegebenheiten ab. Grundsätzlich gilt: Erdwärmepumpen (Sole-Wasser-Wärmepumpen) erfordern tiefe Bohrungen und kosten mehr als Modelle, die ihre Temperatur aus der Umgebungsluft beziehen (Luft-Wasser-Wärmepumpen). Auf der anderen Seite arbeiten Pumpen mit Geothermie jedoch effizienter und bringen mehr Leistung, was die Betriebskosten senkt.

Für die Sanierung von Altbauten eignen sich Wärmepumpen nur bedingt, da hier vorab das Dämmen der Gebäudehülle und der Austausch der Heizkörper nötig werden. Angesichts hoher Modernisierungskosten sollten Vermieter eines älteren Mehrfamilienhauses, die nachhaltig heizen wollen, eher eine Holzheizung in Betracht ziehen.

2. Pelletheizung: Nachhaltigkeit mit hohem Platzverbrauch

In der Anschaffung liegen Holzpelletheizungen rund ein Drittel über modernen Gas- oder Ölheizungen. Da der Brennstoffpreis jedoch niedriger liegt, amortisiert sich die Anschaffung in einem Einfamilienhaus binnen 7 bis 8 Jahren, im Mehrfamilienhaus geht diese Rechnung in 4 bis 5 Jahren auf. Besonders die Mieter dürfen sich deshalb über niedrige Heizkosten freuen. Auch die CO2-Bilanz der Pelletheizung kann sich sehen lassen, da der nachwachsende Rohstoff Holz nur so viel Kohlendioxid freisetzt, wie der Baum in seiner Lebensperiode zuvor gebunden hat.

Das Manko: Pellets benötigen doppelt so viel Lagerraum wie Heizöl – nicht in jedem Haus findet sich dafür genügend Platz. Zudem sind Pelletheizungen wartungsintensiver als Gas- und Ölheizungen, da durch den festen Brennstoff auch die Fördertechnik einer Anlage stärker beansprucht wird. Davon abgesehen sind Pelletheizungen durchaus in der Lage, große Gebäudekomplexe zu beheizen. So kann ein Großkessel bis zu 16 Wohneinheiten versorgen, benötig dafür jedoch einen Lagerraum für rund 10 Tonnen Brennstoff. In größeren Gebäuden erreicht man entsprechende Leistungen, indem man mehrere Kessel als Kaskade zusammenschaltet. Falls der hohe Verbrauch eines Gebäudes im Winter mehrere Pellet-Lieferungen im Abstand von wenigen Wochen nötig macht, müssen die Verbraucher höhere Kosten in Kauf nehmen – denn je tiefer die Temperaturen sinken, desto stärker steigt auch hier der Brennstoffpreis.

3. Solarthermie: Nicht überall sinnvoll realisierbar

Eine Solarthermie-Anlage ist für Mieter zweifach attraktiv, da die Sonne ihre Energie kostenlos liefert und für CO2-neutrale Heizwärme sorgt. Allerdings herrschen im Mehrfamilienhaus andere Bedingungen als in kleineren Gebäuden, sodass eine Solarthermie-Anlage individuell angepasst werden muss. Ein Vorteil: Im Mehrfamilienhaus fällt die nötige Fläche der Kollektoren mit einem halben bis 2 Quadratmetern pro Person proportional kleiner aus als die veranschlagten 13 bis 16 Quadratmeter für ein Einfamilienhaus.

Größer ist dagegen der Warmwasserspeicher eines Mehrfamilienhauses, was für den Betrieb einer Solarthermieanlage eine Hürde mitbringt: In Speichern über 400 Litern Fassungsvermögen muss ein spezieller Schutz vor Legionellen angebracht werden, die sich gern in 25 bis 45 Grad warmem Wasser vermehren. Nur wenn das austretende Wasser über eine spezielle Zusatzschaltung auf 60 Grad erwärmt wird und eventuell vorhandene Bakterien abgetötet werden, können es die Hausbewohner auch als Trinkwasser nutzen. Für die Heizungsunterstützung gelten dagegen keine Vorsichtsmaßnahmen, doch hat sie ihre Grenzen: Solarthermie erreicht durchschnittlich 30 bis 50 Prozent Einsparung beim Heizbedarf. Wer komplett nachhaltig heizen will, muss den Rest entweder über eine Wärmepumpe oder eine Pelletheizung erreichen.

4. Blockheizkraftwerke: Hier besteht noch Potenzial

Ein Blockheizkraftwerk erzeugt durch das Prinzip der Kraft-Wärme-Kopplung nicht nur Heizwärme, sondern auch Strom. Der Vorteil: Elektrische Energie muss nicht erst zum Gebäude transportiert werden; das macht die Energieversorgung verlustfreier und nachhaltiger. Zusätzlich können Vermieter mittels BHKW ihre laufenden Kosten senken, indem sie überschüssigen Strom gegen Vergütung ins öffentliche Netz einspeisen. Bezüglich der ökologisch günstigen Heizwärme sind BHKW allerdings verbesserungsbedürftig: die meisten Systeme hierzulande nutzen entweder Öl oder Erdgas. Ein Betrieb mit Biogas ist ebenfalls möglich, Holzhackschnitzel werden lediglich von Großanlagen genutzt. Auch BHKW für Mehrfamilienhäuser, die Holzpellets verwenden, sind noch relativ selten – meist werden hier größere Anlagen für Flughäfen oder Industrieanlagen entwickelt. Ein BHKW ist für die Grundversorgung an Heizenergie und Strom ausgelegt. Geht der Bedarf des Gebäudes in Spitzenlastzeiten darüber hinaus, braucht das Kraftwerk Unterstützung durch den Netzstrom oder eine Photovoltaikanlage und eine zweite Heizquelle.

Mieterattraktivität: Welche Heizungssysteme für Mieter attraktiv sind

In Zeiten hoher Ölpreise und CO2-Aufschlägen sind niedrige Heizkosten gegenüber potenziellen Mietern ein besonders überzeugendes Argument für eine Immobilie. Kostenersparnisse und Lebensqualität für die Hausbewohner lassen sich dabei mit der passenden Heiztechnik, aber auch mit anderen Mitteln erreichen:

Nachhaltige Heiztechniken bieten Mitwirkungsmöglichkeiten

Wer als Mieter seine Heizwärme günstig über eine Wärmepumpe oder eine Solarthermie-Anlage bezieht, freut sich nicht nur über geringe Heizkosten, sondern über ein gutes „grünes Gewissen“. Eine besondere Kombination aus nachhaltiger Energie und Eigeninitiative kann sich zusätzlich ergeben, wenn die Mieter eines Mehrfamilienhauses ihr Blockheizkraftwerk selbst betreiben. Das lässt sich umsetzen, indem der Eigentümer die Anlage kauft und einbauen lässt, sie im Anschluss daran jedoch gegen eine monatliche Zahlung an die Mieter-GbR verpachtet. Im Gegenzug profitieren die Mieter vom günstigen, selbst erzeugten Strom und von den Vergütungen einer Netzeinspeisung.

Moderne Brennwerttechnik ist für Mieter verlässlich und ermöglicht die Wahl des Energieversorgers

Während alte Brenner mit Heizwerttechnik ihre Abgase mit 160 bis 180 Grad Celsius in die Natur entlassen, reduzieren Heizungsanlagen mit Brennwerttechnik diese Temperatur durch einen Wärmetauscher auf 40 Grad Celsius. Sie nutzen die Wärme, um zusätzliche Heizenergie zu gewinnen und erlangen eine 11 Prozent höhere Energieausbeute. Da moderne Systeme das Gas sehr effizient nutzen, fällt auch der CO2-Aufschlag bei den Energiekosten nicht so stark ins Gewicht wie bei Heizöl. Gasheizungen gelten zudem als wenig störungsanfällig und zuverlässig. Hat jede Wohnung eines Mietshauses ihren eigenen Brenner, kann der Mieter mit dem Energieversorger individuell abrechnen und seine Kosten durch den Wechsel zu einem günstigeren Versorger reduzieren.

Kaminöfen sorgen für Wohnkomfort und senken die Heizkosten

Unter den Energieträgern für CO2-günstige Holzheizungen unterscheiden Fachleute drei Preisklassen: Hier sind Pellets am teuersten, Hackschnitzel günstiger und Holzscheite am günstigsten. Eine Holzscheitheizung kommt für den Einsatz im Mehrfamilienhaus natürlich nicht infrage, jedoch ergibt sich für die einzelne Wohnung eine andere Option: der Kaminofen. Als Ofen-Einsatz mit flexiblen Verkleidungs-Optionen lässt er sich heutzutage nahtlos und stilvoll in ein modernes Ambiente integrieren, wobei es hier ganz auf das jeweilige Material ankommt. Für die Bewohner ergibt sich mit Kaminofen nicht nur eine behagliche Atmosphäre in der kalten Jahreszeit, sondern auch die Option, per nachhaltiger Holzheizung ihre monatlichen Kosten noch einmal zu senken.

Die Dämmung macht´s: Gutes Raumklima und niedrige Heizkosten

Unabhängig von der Heizungsart entscheidet auch die Dämmung eines Gebäudes darüber, wie hoch die monatlichen Energiekosten für den Mieter ausfallen. Wichtig sind gut isolierte Fenster und eine gedämmte Gebäudehülle ohne Wärmebrücken. Das senkt auch die Schimmelanfälligkeit der Innenräume, da keine Luftfeuchtigkeit an der Innenwand kondensieren kann. In Altbauten haben Mieter, deren Wohnung zwischen anderen beheizten Räumen liegt, in der Regel weniger Heizkosten als Mieter, deren Wohnung an einen kalten Keller oder einen unbeheizten Dachboden grenzt. Neubauten können dagegen auf einen modernen Passivhaus-Standard setzen.

Hierbei konzipiert man das Gebäude mit großen, nach Süden ausgerichteten Fensterflächen, die das Innere durch Sonneneinstrahlung erwärmen. Da die Gebäudehülle luftdicht ist, trägt auch die Körpertemperatur der Bewohner und die Abwärme elektrischer Geräte zur angenehmen Innentemperatur bei. Die Folge: Ein niedriger Heizenergieverbrauch von maximal 15 KWh pro Quadratmeter und Jahr, der gut durch nachhaltige Heizquellen abgedeckt werden kann. Um ein Passivhaus zu lüften, ohne Wärmeverluste zu riskieren, bedarf es einer speziellen Lüftungsanlage: Sie erwärmt den Zustrom der Frischluft über die Wärme der Abluft.

Das Heiz- und Lüftungsverhalten ist entscheidend

Ganz gleich, welche Heiztechnik zum Einsatz kommt – der individuelle Energieverbrauch schwankt je nach Heiz- und Lüftungsverhalten der Bewohner. Für Vermieter besteht die Pflicht, den Mietern zwischen 50 und 70 Prozent der monatlichen Heizkosten gemäß ihrem individuellen Verbrauch zu berechnen. Im Gegenzug bedeutet das für den Mieter die Möglichkeit, aktiv einzusparen. Das funktioniert etwa über die einfachen Grundregeln: Stoßlüften statt Dauerlüften in Kippstellung, Schlafräume nicht überheizen, die Türen in unbeheizten Räumen schließen und die Heizkörper nicht durch Möbel verdecken. Eine weitere Option für Mieter sind smarte Thermostate, mit denen sich auch ältere Heizungen aufrüsten lassen. Sie lassen sich per App steuern und ermöglichen den Bewohnern das Programmieren und Regeln der Heizung über räumliche Distanzen, z.B. vom Arbeitsplatz oder aus dem Urlaub.

Smarte Geräte erkennen selbstständig, ob sich die Bewohner in der Wohnung befinden, und regeln die Temperatur bei Abwesenheit automatisch herunter. Auch ein geöffnetes Fenster erkennt die passende Technik und verhindert durch Herunterregeln des Thermostaten, dass die Mieter „ins Freie heizen“ und somit Energie sowie Geld verschwenden.

Fazit: Die gewählte Heizung muss zum Standort passen

Wer große Wohngebäude baut oder saniert, trägt neben dem finanziellen Risiko auch eine Verantwortung für Umwelt und Bewohner. Nachhaltige Heizsysteme schaffen hier den Spagat: Durch Förderprogramme sind sie im Einbau erschwinglich und amortisieren sich durch die niedrigen Energiekosten vergleichsweise schnell. Das nachhaltige Konzept und die niedrigen Heizkosten erhöhen die Attraktivität für Mieter, sodass eine etwas höhere Kaltmiete eher akzeptiert wird. Schließlich erhöhen Neubauten mit ausgeklügeltem Lüftungs- und Wärmesystem nicht nur den Komfort der Bewohner, sondern bieten die aktuell beste Lösung im Sinne der Energiewende und der CO2-Reduktion.

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