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hedera bauwert GmbH: Immobilieninvestments – schöner Altbau oder perfekter Neubau?

Immobilien

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Die Anlage kleinerer Geldbeträge und auch größere Investitionen sind kein Selbstzweck. Entscheidend dafür, wann, wo und wie viel jemand investiert, sind individuelle Bedürfnisse, künftige Ziele und Pläne. Der Sinn und Zweck von Geldanlagen und Investments wird regelmäßig in Meinungsumfragen ermittelt. Und genauso regelmäßig unterscheiden sich die Antworten der Befragten im Hinblick auf Spar- und Investitionsziele kaum voneinander.

Das traditionell wichtigste Ziel beim Sparen und Investieren ist die eigene Altersvorsorge. Es folgen der Konsum respektive größere Anschaffungen sowie die Kapitalbildung für den Erwerb von Wohneigentum bzw. die Renovierung einer bereits vorhandenen Immobilie. Mit weitem Abstand dahinter die Bildung eines Notgroschens, einer Eisernen Geldreserve also, sowie Rücklagen, um später das Studium der Kinder zu finanzieren.

Ob nun kleinere Beträge oder gleich mehrere Millionen Euro, gefühlt gibt es unzählige Möglichkeiten, sein Geld zu investieren. Zu den gängigen Anlageformen später mehr. Die hedera-Investmentprofis weisen in diesem Zusammenhang auf das „Magische Dreieck der Geldanlage“ hin. Praktisch jede Geldanlageform oder Investitionsmöglichkeit findet in diesem Dreieck seinen Platz.

Die Eckpunkte dieses Dreiecks tragen die Bezeichnungen „Rendite“ und „Sicherheit“ sowie „Verfügbarkeit“ (auch „Liquidität“ genannt). Im Grunde lässt sich jedes Investment auf diese Kriterien reduzieren. Zugleich unterscheiden sich die Investments durch die jeweilige Ausprägung von Rendite (Chance), Sicherheit und Liquidität. Werden also die Eigenschaften einer Geldanlage verbildlicht, indem man sie innerhalb des Dreiecks platziert, lässt sich auf Anhieb erkennen, wie deren Ausstattung mit Rendite, Sicherheit und Verfügbarkeit ist.

Dabei gilt folgende Faustformel: Je näher ein Investment zu einem der drei Eckpunkte platziert ist, desto ausgeprägter ist jene Eigenschaft an diesem Eckpunkt und umso weniger ausgeprägt die Eigenschaften, die die beiden restlichen Eckpunkte benennen. Beispiel: Eine Investition mit sehr guten Renditechancen wird in der Nähe des passenden Eckpunkts platziert. Weil die beiden weiteren Eckpunkte vergleichsweise weit entfernt sind, sind die Eigenschaften „Liquidität“ und „Sicherheit“ beim Investment in unserem Beispiel wenig(er) ausgeprägt.

Die „ideale“ Form der Geldanlage wird somit genau in der Mitte des Dreiecks positioniert. Doch das trifft momentan auf keine einzige Investmentform zu, wissen die Experten der hedera bauwert GmbH in Berlin. Folge: Jeder Sparer, jeder Geldanleger, jeder Investor muss Prioritäten setzen, die sich an seiner Risikobereitschaft und Anlagementalität orientieren. Wer sehr gute Renditechancen bei der Geldanlage möchte, muss Abstriche bei Sicherheit und Verfügbarkeit machen. Vergleichbares gilt, sobald der Anleger Wert auf Liquidität oder Sicherheit legt.

Doch unabhängig vom „Magischen Dreieck der Geldanlage“ – was ist momentan von den bei uns gängigen Investmentformen zu halten? Ein Überblick und ein Schnellcheck der hedera bauwert-Analysten.

Investmentmöglichkeiten im Überblick – welche sind sinnvoll, welche sind nicht empfehlenswert?

In Deutschland gibt es scheinbar unzählige Möglichkeiten, sein Geld zu investieren. Tagesgelder, Festgelder und andere Sparangebote bei Banken und Sparkassen, festverzinsliche Wertpapiere wie Bundesanleihen und Unternehmensschuldverschreibungen, Aktien und Investmentfonds sowie Immobilien. Doch bereits seit einigen Jahren ist die Welt für Anleger nicht mehr, wie sie früher einmal war.

Dies bedeutet: Die Sparzinsen sind so niedrig wie nie, die Renditen etwa für länger laufende Bundesanleihen in der Minuszone. Immer mehr Anleger müssen bei ihren Geldinstituten sogar sogenannte Strafzinsen zahlen für angelegtes Vermögen. Aktien wiederum scheinen – zumindest kurzfristig – riskant. Denn zum einen notieren bekannte Aktienindizes wie der US-amerikanischen Dow Jones oder der deutschen Dax nahe ihrer historischen Höchststände (Stand: Anfang März 2021). Andererseits herrscht wegen Corona nach wie vor auch unter Anlegern eine vergleichsweise große Unsicherheit. Schlechte Nachrichten etwa über weitere Virus-Mutationen oder aber Produktionsengpässe bei den Impfstoffen könnten Investoren rund um den Globus dazu veranlassen, Aktien im großen Stil zu verkaufen. Deutliche Kursverluste wären dann die Folge.

Mag sein, die Stimmung ist in den ersten Monaten des Jahres 2021 schlechter als die Wirklichkeit. Gleichwohl haben viele Menschen – auch und nicht zuletzt in Deutschland – im Hinblick auf die Zukunft ein ungutes Gefühl. Erst recht, sobald es um das Thema Geldanlage geht. „Insbesondere in diesen durchaus unsicheren Zeiten ist Wohneigentum die zukunftssicherste Investition überhaupt“, betont Ioannis Moraitis.

Bei seiner Einschätzung macht er keine größeren Unterschiede zwischen Selbstnutzern, die etwa ein modernisiertes oder das saniertes Objekt selbst bewohnen, und Vermietern, die in Immobilien investieren, um regelmäßige Erträge mit ihnen zu erzielen. Später ein Überblick über die wichtigsten Vorteile von Wohneigentum – gleichermaßen für Menschen, die selbst darin leben, sowie Investoren, die eine oder gleich mehrere Wohnungen vermieten. Zunächst einige Informationen zum Immobilienmarkt Berlin.

Standort Berlin – Wohnimmobilien mit sehr guten Perspektiven

Die Bundeshauptstadt ist in fast jeder Weise außergewöhnlich – als Regierungssitz, als Dienstleistungs-Metropole, als Dorado scheinbar unzähliger Startups, aber auch als Kunst- und Kulturhauptstadt. Dorthin, an die Spree also, zieht es (fast) jeden. Und – gefühlt – unzählige, vor allem junge Menschen wollen in Berlin wohnen, arbeiten und leben.

Ioannis Moraitis verfolgt die Entwicklung in Berlin seit nunmehr fast zehn Jahren sehr aufmerksam. Aus beruflichen Gründen und auch aus Berufung. Denn hedera bauwert als Bauträger, Projektentwickler und Experte für die Aufwertung von Bestandsimmobilien hat in dieser Zeit mehr als tausend Familien den Erwerb von Wohneigentum ermöglicht. Darunter vielen Menschen, die die Hoffnung, jemals in den eigenen vier Wänden zu leben, fast aufgegeben hatten.

Schon seit einer kleinen Ewigkeit ist die Nachfrage nach – vor allem bezahlbarem – Wohnraum groß, in manchen Berliner Stadtbezirken beinahe dramatisch höher als das Angebot. Eine Tendenz zum Besseren gibt es offenbar nicht. Denn nach Erkenntnissen der hedera Analysten wird die Einwohnerzahl der Bundeshauptstadt und auch künftig wachsen. „Im Jahr 2030 werden nahezu 200.000 Menschen mehr in der Bundeshauptstadt leben als derzeit“, fasst hedera-Geschäftsführer Ioannis Moraitis die wichtigsten Erkenntnisse der aktuellen Bevölkerungsprognose zusammen.

Die schon seit längerem angespannte Lage auf dem Berliner Mietwohnungsmarkt dürfte sich durch den erwähnten Zuzug nicht bessern. Im Gegenteil, denn Wohnraum, den sich Mieter auch leisten können, ist in der Bundeshauptstadt eher Mangelware. Zwar wollte der Berliner Senat bis zum Jahr 2021 rund 30.000 neue Wohnungen bauen. Doch mit aller Wahrscheinlichkeit wird dieses Ziel verfehlt.

Ob nun Dienstleistung, Produkt oder Immobilienwert wie eine Mietwohnung: Sobald das Angebot (deutlich) geringer ist als die Nachfrage, steigen nach marktwirtschaftlichen Gesetzen unweigerlich die Preise. Einen Beitrag, um am Berliner Markt für Wohnimmobilien ein wenig den Druck aus dem Kessel zu lassen, leistet die hedera bauwert GmbH auf ihre Weise: nämlich mittels Aufwertung von Bestandsobjekten durch Sanierung respektive Modernisierung, sodass Selbstnutzern und Vermietern bzw. Investoren der Erwerb von Wohneigentum zu einem angemessenen Preis ermöglicht wird.

„Eine Immobilie ist – unabhängig davon, ob man als Eigentümer selbst darin lebt oder sie vermietet – ein erstklassiges Investment. Das erleben wir seit dem Ausbruch der Finanzkrise im Jahr 2008. Ich sehe keinen Grund, weshalb dies, zumal in Berlin, künftig anders sein sollte“, so hedera-Geschäftsführer Ioannis Moraitis.

Wohnimmobilien – so können Selbstnutzer und Vermieter profitieren

Wohneigentum hat zahlreiche Vorteile. Viele dieser Pluspunkte lassen sich tatsächlich in Euro und Cent recht gut berechnen. Andere Vorteile wiederum sind eher emotionaler Natur. Folgendes mögen Selbstnutzer und Vermieter ganz besonders an Wohneigentum, wobei manches bei Selbstnutzern und Vermietern identisch ist.

Wohnimmobilie – Vorteile für Selbstnutzer auf einen Blick

Im europaweiten Vergleich hat Deutschland mit etwas mehr als 40 Prozent eine sehr geringe Wohneigentumsquote. In Berlin wiederum leben 82 Prozent der Haushalte zur Miete, somit nur ein ganz geringer Teil der Einwohner in den eigenen vier Wänden. Zugleich ist das Umfeld für den Erwerb von Wohneigentum momentan so günstig wie selten. Diese Vorteile bieten somit die eigenen vier Wände, in denen man selbst lebt – grundsätzlich und aktuell zu Beginn des Jahres 2021… 

  • Lebensqualität und vielfältige Freiheiten durch…
  • … Unabhängigkeit vom Vermieter und – insbesondere in Berlin – von wahrscheinlich weiter steigenden Mieten.
  • historisch niedrige Bauzinsen, die auch Familien mit normalem Einkommen den Erwerb von Wohneigentum ermöglichen. 
  • attraktive Förderung durch das Land Berlin und/oder die KfW. 
  • gute Chancen, dass der Wert von Immobilien insbesondere in der Bundeshauptstadt auch künftig steigt.

Weshalb nun Immobilien für Investoren attraktiv sind

Vermieter sehen bei ihren Immobilien-Investments folgende bedeutsame Vorteile: 

  • stetige Mieteinkünfte beispielsweise als Ergänzung zur gesetzlichen Altersversorgung. 
  • regelmäßige Mietanpassungen auf gesetzlicher Grundlage zum Ausgleich der Geldentwertung. 
  • historisch günstige Hypothekenzinsen, die eine attraktive Finanzierungsstrategie ermöglichen – etwa durch einen geringen Eigenkapitaleinsatz und/oder die Verwendung von alternativen Tilgungsinstrumenten. •
  • attraktive Steuervorteile durch die Verrechnung von Mieteinkünften mit Aufwendungen im Zusammenhang mit der Immobilie sowie durch die reguläre Gebäudeabschreibung (AfA) und die Sonder-AfA bei Denkmalobjekten

Angesichts dieser zahlreichen Pluspunkte für beide, Selbstnutzer und Vermieter, die der Erwerb von Wohneigentum mit sich bringt, bleibt nur noch die Frage: eine neue Immobilie kaufen oder ein Objekt aus zweiter Hand? Wie häufig – beide Alternativen haben ihre Vor- und Nachteile. Die gilt es, vor einem Erwerb genau abzuwägen und sich dann zu entscheiden.

Neue Immobilie oder Bestandsobjekt im Vergleich

Ob nun Selbstnutzer oder als Anleger und Vermieter – jeder hat andere Kriterien bei seiner Entscheidung für oder gegen ein neues Objekt oder aber für oder gegen eine Immobilie aus zweiter Hand. Ein Überblick:

Vorteile von neu gebautem Wohneigentum

  • aktueller technischer Standard
  • individuelle Ausstattungs- und Gestaltungswünsche können berücksichtigt werden
  • weit reichende staatliche Forderungen, die die Finanzierungskosten spürbar verringern können
     

Mögliche Nachteile von neuen Objekten

  • vergleichsweise hohe Preise je Quadratmeter Wohnfläche, stets in Abhängigkeit von Lage und Standort 
  • vor allem in Großstädten und Ballungsräumen geringes, teils weiter sinkendes Angebot an Baugrundstücken
  • regionaler Fachkräftemangel (= Handwerkermangel), was die Fertigstellung gegebenenfalls verzögert
     

Diese Vorteile können Bestandsimmobilien haben

  • nach wie vor ausreichendes Angebot auch in Großstädten und Ballungszentren, nicht zuletzt in Berlin und im Berliner Speckgürtel
  • abhängig vom Standort und der Mikrolage geringerer Preis je Quadratmeter Wohnfläche als bei Neubauten
  • ästhetische und architektonische Finessen und deshalb großer emotionaler Wert bei sanierten/restaurierten Denkmalobjekten
  • hohe steuerliche Vorteile aus Sonder-Abschreibungen (Sonder-AfA) bei sanierten und modernisierten Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen
     

Diese Nachteile könnten Immobilien aus zweiter Hand haben

  • Bestandsobjekte werden „gekauft wie gesehen“. Deshalb sind häufig individuelle Gestaltungs- und Aufteilungswünsche des Erwerbers nicht umsetzbar 
  • abhängig vom Alter des Objekts besteht bisweilen erheblicher Investitionsbedarf für Sanierungen bzw. Modernisierungen 
  • Mietanpassungen sind vor aktuellem rechtlichen Hintergrund manchmal nicht einfach
     

Fazit

Die Ansprüche, die Selbstnutzer und Vermieter an eine Wohnimmobilie haben, sind so individuell wie der Mensch selbst. Beide – Neubauten und Objekte aus zweiter Hand haben jeweils ihre Vorteile und Nachteile. Jeder muss selbst entscheiden, was für ihn überwiegt und bedeutsamer ist.

Wichtig ist in jedem Fall jedoch: keine vorschnellen Entscheidungen treffen und den Erwerb von Wohneigentum gemeinsam mit einem Partner realisieren, der einen guten Ruf hat sowie eine nachgewiesene Expertise. Das gilt für den Immobilienmarkt Berlin mehr als anderswo in Deutschland. Der Bauträger und Projektentwickler hedera bauwert GmbH mit Ioannis Moraitis als Gründer und Geschäftsführer an der Spitze gehört in dieser Hinsicht zweifellos zu den ersten Adressen in der Bundeshauptstadt.

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