Mut zum Risiko: Wie Wachstum in einem engen Markt gelingt
Interview mit Stefan Gabriel, CEO der Fortimo AG
Wirtschaftsforum: Herr Gabriel, Fortimo legt eine Wachstumsdynamik hin, die in der Schweiz selten ist. Wie begann diese Entwicklung?
Stefan Gabriel: Die Gründer, Zwillingsbrüder Philipp und Remo Bienz, starteten 2000 mit klassischen Sanierungen und kleineren Wohnprojekten. Mit dem ersten größeren Schritt 2005 – einem Projekt mit 25 Eigentumswohnungen – wurde klar, dass sie unternehmerisch denken und skalieren wollten. 2010 ging Fortimo an die Berner Börse, hauptsächlich um Kapital einzusammeln. Doch da die Börse sehr träge war und diverse Abhängigkeiten entstanden sind, kauften die Brüder 2014 alle Aktien zurück. Das war ein Befreiungsschlag, der ihnen wieder erlaubte, langfristig zu denken, statt kurzfristig Zahlen zu liefern.
Wirtschaftsforum: Welche strategischen Wendepunkte folgten?
Stefan Gabriel: Fortimo hat ihr Portfolio stark diversifiziert: Tourismus Resort wie die PRIVÀ Alpine Lodge, die Revier‑Hotels als neues Hospitality‑Modell, große Arealentwicklungen wie die Skylounge-Towers in Rorschach im Jahr 2015. Gleichzeitig ist die Fortimo den Chancen gefolgt, auch wenn das bedeutete, aus der Komfortzone zu gehen – etwa 2016 beim Erwerb eines Seniorenheims oder später beim Schritt nach Dubai. Dubai war ein mutiger Versuch, aber wir haben ebenso konsequent entschieden, uns wieder zurückzuziehen, als sich unter anderem die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen veränderten. Unternehmertum heißt für uns: mutig handeln, aber auch mutig revidieren.
Wirtschaftsforum: Der Wohnungsmarkt ist Ihr Kerngeschäft. Wie positionieren Sie sich dort?
Stefan Gabriel: Wir fokussieren uns bewusst auf die Agglomeration in der Deutschschweiz – genau dort, wo die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum besonders ausgeprägt ist. Unsere Zielgruppe liegt im mittleren Segment. Entscheidende Faktoren für uns sind stimmige Grundrisse, Wohnqualität und ein Produkt, das sich klar von der Massenware absetzt. Unsere Stärke liegt in der Entwicklung von Quartieren mit bis 160 Wohnungen. In dieser Größenordnung entsteht ein stimmiges und in sich funktionierendes ‘Fortimo‑Produkt’.
Wirtschaftsforum: Viele Ihrer Projekte durchlaufen komplexe Bewilligungsverfahren. Worin sehen Sie Ihre Stärke?
Stefan Gabriel: In der Schweiz gibt es eine starke Kultur der Mitwirkung. Innenverdichtung wird zwar politisch gefordert, ist aber lokal oft umstritten. Wir sind erfolgreich, weil wir Geduld, Kapital und Dialogfähigkeit mitbringen. Sondernutzungspläne oder Gestaltungspläne dauern manchmal mehrere Jahre. Aber genau diese Komplexität ist unser Vorteil, denn wir verfügen über die Ausdauer und das Know‑how, um solche Projekte durchzuziehen. Unsere Mitarbeitenden bleiben im Schnitt über sieben Jahre im Unternehmen – das ermöglicht Wissens‑ und Projektkontinuität.
Wirtschaftsforum: Sie betreiben auch Hotels in alpinen Regionen. Wie funktioniert dieses Geschäft?
Stefan Gabriel: Ein Hotel in den Bergen ist finanziell herausfordernd: Personalkosten, Saisonalität, Wettereinflüsse und die Aktivierung des Sommergeschäfts in der jeweiligen Region etc. Unser Revier‑Modell ist daher bewusst schlank – digitaler Check‑in, schlanke Strukturen, aber ein starker Gastronomie‑Kern. Wir sind Eigentümer und Betreiber zugleich, was uns sehr flexibel macht. Erfolgreiche Projekte in verschiedenen Regionen in der Schweiz und Österreich zeigen, wie gut das funktioniert.
Wirtschaftsforum: Welche Entwicklungen sind für Sie gegenwärtig und künftig besonders prägend?
Stefan Gabriel: Wir haben derzeit rund 2.200 Einheiten in der Projektpipeline – davon etwa 1.600 Wohnungen und mehrere hundert Hotelzimmer. Besonders stark vorangetrieben werden große Wohnareale wie in Othmarsingen mit rund 171 Wohnungen, die Realisierung der 2. Etappe in Fischbach-Göslikon mit gesamthaft 170 Wohnungen sowie mehrere städtebaulich relevante Quartiere in der gesamten Deutschschweiz. Im Bereich Hospitality steht das geplante Revier-Hotel in Neuhausen am Rheinfall mit einer Indoor‑Surfwelle und unser Großprojekt in Grindelwald im Fokus, wo wir die PRIVÀ Alpine Lodge, ein Revier-Hotel und das traditionsreiche Hotel Regina zu einem Ensemble von rund 700 Betten kombinieren. Insgesamt bleibt unser Ziel, jährlich 250 bis 500 Wohneinheiten zu realisieren und die Mehrheit im eigenen Bestand zu halten und den Rest in Form von Eigentumswohnungen zu verkaufen. Das gibt uns Stabilität und Gestaltungsspielraum für weitere Entwicklungen.
Wirtschaftsforum: Nachhaltigkeit spielt im Neubau eine immer größere Rolle. Wie integriert Fortimo diese Anforderungen?
Stefan Gabriel: Nachhaltigkeit ist für uns selbstverständlich. Wer Nachhaltigkeit glaubwürdig ohne Greenwashing umsetzt, wird langfristig erfolgreicher sein. Viele ökologische Standards ergeben sich heute bereits aus Gestaltungs- und Sondernutzungsplänen, und wir finden das absolut sinnvoll. Labels allein interessieren uns weniger als tatsächliche Wirkung. Wir achten auf zirkuläres Bauen, emissionsarme Standards und langfristige Wirtschaftlichkeit – nicht nur, weil es gefordert wird, sondern weil es unter anderem den Käufern bei der Finanzierung hilft und den Erfolg eines Projektes langfristig erhöht. Gleichzeitig bleiben wir realistisch: Wir wollen nachhaltige Lösungen umsetzen, die ökologisch am jeweiligen Ort sinnvoll, aber auch ökonomisch tragfähig sind – und damit echten Nutzen für die nächste Generation schaffen.
Wirtschaftsforum: Welche Rolle spielt Digitalisierung?
Stefan Gabriel: Eine große. Bereits 2021 hat Fortimo ein umfangreiches ERP- Sytem eingeführt, digitale Workflows und cloudbasierte Systeme eingeführt – das hat Fortimo unter anderem erfolgreich durch die Coronazeit getragen. Potenzial von KI sehen wir zum aktuellen Zeitpunkt vor allem im Marketing, Kampagnendesign und in der Käuferbetreuung. Dennoch bleibt der Wohnungsverkauf ein People Business. Unsere Käuferschaft investiert oft ihr gesamtes Eigenkapital – dieses Vertrauen entsteht nicht digital, sondern im persönlichen Kontakt.
Wirtschaftsforum: Und wo liegen die größten Herausforderungen der kommenden Jahre?
Stefan Gabriel: In der Finanzierung. Seit der Credit‑Suisse‑Übernahme durch die UBS und neuen Regulierungen wie Basel III sind Banken deutlich zurückhaltender. Von sieben angefragten Instituten liefern vielleicht drei eine Offerte. Gleichzeitig haben institutionelle Investoren enormen Investitionsdruck, was die Grundstückspreise weiterhin nach oben treibt. Zusätzlich werden uns Bevölkerungswachstum, Regulierungen, Einsprachen weiterhin beschäftigen.
Wirtschaftsforum: Wohin entwickelt sich Fortimo langfristig?
Stefan Gabriel: Wir bleiben klar auf Wohnen fokussiert und wachsen dort, wo wir echte Wertschöpfung schaffen können: Deutschschweiz, mittleres Preissegment, Quartierentwicklungen. Im Hospitality‑Bereich setzen wir die Expansion fort. Entscheidend bleibt aber unser Grundprinzip: unternehmerisch denken, Chancen nutzen und Projekte, die dauerhaft bestehen, mit unserem starken Fortimo-Team erfolgreich umsetzen.
