Wann spricht man von einer Gewerbeimmobilie?
Im Bewertungsgesetzt (§ 181, Abs. 6) ist eine Gewerbeimmobilie klar definiert: „Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche, eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Teileigentum sind“. Alle Immobilien, die zu 80 Prozent einer beruflichen Tätigkeit dienen, mit der finanzielle Gewinne erzielt werden soll, sind demnach Gewerbeobjekte. Ob die Immobilie von einer Behörde, einem Unternehmen oder eine freiberuflich oder selbstständig tätigen Person genutzt wird, ist dabei unerheblich.
Unterschied zwischen Gewerbeimmobilie und Teileigentum
Teileigentum ist wie eine Gewerbeimmobilie Eigentum, das nicht zu Wohnzwecken verwendet wird. Beispiele dafür sind Büros oder Praxen, die in einem Mehrparteienhaus untergebracht sind. Teileigentum steht also immer in Zusammenhang mit einem Gemeinschaftseigentum einer Eigentümergemeinschaft.
Wie lange benötigt der Verkauf einer Gewerbeimmobilie?
Die Vorbereitung des Verkaufs benötigt bei einem attraktiven Gewerbeobjekt meist mehr Zeit als der eigentliche Verkauf. Es ist deshalb wichtig, die Planung frühzeitig zu beginnen. Weil der Verkauf einer Gewerbeimmobilie ein komplexer Prozess ist, empfehlen Immobilienexperten einen spezialisierten Gewerbemakler zu beauftragen. Dieser kann durch sein Fachwissen nicht nur dabei helfen, den Verkaufspreis zu ermitteln, sondern auch durch sein bestehendes Netzwerk den Verkauf schnell abzuwickeln. Gewerbeimmobilien in einem guten Zustand und mit einer attraktiven Lage können so meist innerhalb weniger Wochen verkauft werden.
Ablauf beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie
Der Verkaufsprozess bei einer Gewerbeimmobilie unterscheidet sich stark vom Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses. Wichtig sind vor allem folgende Aspekte: ·
- Zielgruppe bestimmen – Beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie ist es essenziell, die potenziellen Käufer zu kennen. Es ist dabei entscheidend, um welche Art von Gewerbe es sich handeln. Anhand der Definition der Zielgruppe können dann weitere Entscheidungen getroffen werden, etwa die Art der Vermarktung (regionale oder überregional) oder die Frage, ob das Objekt besser vermietet oder frei verkauft wird. ·
- Verkaufsunterlagen – Die Immobilienbewertung und der anschließende Verkauf brauchen eine Vielzahl von Unterlagen. Dokumente wie der Grundbuchauszug, die Nebenkostenabrechnungen und Baupläne sollten daher im Vorfeld besorgt werden. ·
- Immobilienbewertung – Gewerbeimmobilien werden in den meisten Fällen mit dem Ertragswertverfahren bewertet. Diese Methode berücksichtigt, wie viel Gewinn sich mit dem Objekt erzielen lässt. In der Regel sollte für die Immobilienbewertung aufgrund der hohen Komplexität des Verfahrens ein erfahrener Gutachter beauftragt werden. ·
- Art der Vermarktung – Die Art der Vermarktung hängt stark vom jeweiligen Gewerbeobjekt ab. Während kleinere Gewerbeimmobilien oft öffentlich über Immobilienportale angeboten werden, nutzen Verkäufer von Gewerbeimmobilien wie Hotels oder Restaurants meist eine diskrete Vermarktung (Secret Sale), Dabei kontaktiert ein Gewerbeimmobilienmakler sein Netzwerk aus Kaufinteressenten. Es ist so möglich, einen Käufer zu finden, ohne das Objekt öffentlich anbieten zu müssen. ·
- Abschluss des Verkaufs – Ist der Käufer für die Gewerbeimmobilie gefunden, kann der Verkaufsprozess durch den Abschluss des Kaufvertrags beim Notar beendet werden.
Gewerbeimmobilie vermietet oder frei verkaufen?
Der Verkauf einer Gewerbeimmobilie kann sowohl frei als auch vermietet erfolgen. Laut Statistiken erzielen vermietete Gewerbeimmobilien deutlich höhere Verkaufspreise als freie Objekte. Sie unterscheiden sich damit stark von Wohnimmobilien, bei denen es sich umgekehrt verhält. Entscheidend dabei ist, dass die Gewerbeimmobilie „gut vermietet“ ist, also einen solventen Mieter hat, der pünktlich seine Zahlungen leistet.
Zudem wird der Verkaufspreis dadurch beeinflusst, wie lang der Mietvertrag noch besteht. Dies liegt daran, dass Gewerbemietverträge vom Mieter während der vereinbarten Vertragslaufzeit nur mit Zustimmung des Vermieters gekündigt werden könnten. Ein noch lange laufender Mietvertrag sichert dem neuen Besitzer also kontinuierliche Einnahme und macht das Objekt so attraktiver. Es kann sich daher lohnen, eine Gewerbeimmobilie unmittelbar nach dem Neuabschluss oder der Verlängerung eines Mietvertrags anzubieten.
Verkaufspreis einer Gewerbeimmobilie bestimmen
Die Verkaufspreise von Gewerbeimmobilie hängen von vielen Faktoren ab. Es ist daher empfehlenswert, einen Immobilienexperten mit Kenntnissen des lokalen Marktes hinzuzuziehen. Meisten wird der Wert des Objekts und damit auch der Verkaufspreis mit dem Ertragswertverfahren ermittelt. Diese Methode berücksichtigt sowohl den Bodenwert als auch die Einnahmen des Objekts.
Zudem sollten Verkäufer den jeweiligen Teilmarkt analysieren und die wichtigsten Käuferfragen beantworten. Dazu gehören etwa: ·
- Die Mieteinnahmen pro Quadratmeter ·
- Die Planbarkeit und Sicherheit der Mieteinnahmen ·
- Der Zustand und die Instandhaltungskosten des Objekts
Unterlagen für den Verkauf einer Gewerbeimmobilie
Verkäufer einer Gewerbeimmobilie brauchen eine Reihe von Dokumenten und Unterlagen, die teilweise erst über das zuständige Bauamt der Stadt oder des Landkreises besorgt werden müssen. Erforderlich sind in der Regel: ·
- Aktueller Grundbuchauszug ·
- Auszug der Flurkarte ·
- Baupläne im Maßstab 1:100 ·
- Bebauungsplan ·
- Auszug aus dem Baulastenverzeichnis ·
- Berechnung der Nutzfläche ·
- Berechnung der Kubatur (umbauter Raum) ·
- Baubeschreibungen (z.B. bei Umbauten des Gebäudes) ·
- Nachweise über Instandhaltungsmaßnahmen und deren Kosten ·
- Übersicht über Betriebskosten und Nebenkosten ·
- Miet- und Pachtverträge bei vermieteten Objekten
Gewerbeimmobilie privat verkaufen?
Prinzipiell können Gewerbeimmobilie privat ohne Immobilienmakler verkauft werden. Weil die Ermittlung des Immobilienwerts und der Verkaufsprozess jedoch sehr komplex sind, empfielht es sich die Hilfe eines Experten in Anspruch zu nehmen. Verkäufer sparen dadurch nicht nur Zeit und Aufwand und vermeiden Fehler, sondern können oft auch einen deutlich höheren Preis erzielen.
