Wert schaffen, wenn der Markt bremst

Interview mit Benjamin Johansson, Vorstand der GIEAG Immobilien AG

Projektentwickler stehen seit Jahren unter Druck: Zinsen, Baukosten, geopolitische Unsicherheiten und ein deutlich vorsichtigerer Investmentmarkt haben die Spielregeln verändert. Für die GIEAG Immobilien AG ist diese Phase vor allem eines: ein Stresstest für Prozesse, Partnerschaften und Haltung. Das Unternehmen setzt auf das Zwei-Säulen-Modell aus Projektentwicklung und Bestand sowie auf Transparenz als Wettbewerbsfaktor.

Wirtschaftsforum: Herr Johansson, woher kommt die GIEAG – und wo steht das Unternehmen heute?

Benjamin Johansson: Die GIEAG gibt es seit knapp 26 Jahren. Gegründet wurde sie 1999 von Alexander Pferschy, später hat sein Sohn das Unternehmen übernommen. Im Juli 2024 ist Philipp Pferschy aus persönlichen Gründen ausgeschieden – und ich habe die Leitung als externer Vorstand übernommen, aktuell als Alleinvorstand.

Wirtschaftsforum: Was ist das Geschäftsmodell in einem Satz – und was macht es in der Praxis aus?

Benjamin Johansson: Wir sind Projektentwickler und Bestandshalter. Im konservativeren Teil halten und managen wir vor allem Wohnimmobilien im süddeutschen Raum, häufig aus den 1970er- und 1980er-Jahren. Parallel entwickeln wir Projekte in Büro, Wohnen und Light Industrial, die wir nach Fertigstellung üblicherweise am Kapitalmarkt verkaufen.

Wirtschaftsforum: Wie groß ist die Organisation hinter dieser Wertschöpfungskette?

Benjamin Johansson: Wir arbeiten aus München und Stuttgart heraus mit einem schlanken Team von rund 20 Mitarbeitenden. Wir steuern die Projekte selbst – von Ankauf und Business Case über Baurecht und Planung bis zur Realisierung und Vermarktung. Externe Projektsteuerung nutzen wir in der Regel nicht; wir kaufen gezielt Architekten-, Ingenieur- und Bauleistungen zu und führen die Partner eng. Und wenn ein Exit nicht möglich oder nicht sinnvoll ist, übernehmen wir mit eigenem Asset Management-Team die Bewirtschaftung.

Wirtschaftsforum: Sie betonen häufig den ‘Projektgedanken’. Was heißt das konkret?

Benjamin Johansson: Ein Projekt muss zum Standort und zu den Bedürfnissen passen – sonst entwickelt man am Bedarf vorbei. Deshalb ist der Dialog mit Umfeld, Anwohnern oder Gewerbetreibenden wichtig: Was fehlt, was wird gebraucht, wo liegen die Probleme? Daraus entstehen Impulse, die wir in die Planung integrieren können. Ich sage manchmal: Bevor der Architekt den ersten Strich macht, sollte man vielleicht erst den Soziologen fragen – weil Immobilien zwar gebaut werden, aber am Ende immer für Menschen funktionieren müssen.

Wirtschaftsforum: Sie sprechen vom ‘Projektentwicklerdreieck’ – wo setzt die GIEAG dabei an?

Benjamin Johansson: Ideen und Grundstücke sind vorhanden, und grundsätzlich steht auch Eigenkapital zur Verfügung. Gleichzeitig ist Kapital in der Projektentwicklung naturgemäß über längere Zeiträume gebunden, insbesondere solange Projekte noch nicht realisiert oder veräußert sind. Deshalb setzen wir auf strategische Kapitalpartner, um Projekte schneller und stabiler umzusetzen. Uns ist dabei wichtig: „Skin in the game“. Also nicht: „Wir gehen mit 0 rein und der Partner bringt 100“, sondern gemeinsam investieren. Und wir wollen kein kleinteiliges, schwer steuerbares Finanzierungsgeflecht mit vielen Einzelgläubigern – das kann in Krisen gefährlich werden.

Wirtschaftsforum: Ein konkretes Beispiel ist ‘Kwartier Homes’ in Karlsruhe. Was war dort die Herausforderung?

Benjamin Johansson: Kwartier Homes ist ein Wohnprojekt mit circa 220 Einheiten. Es war schon weit – inklusive Baugrube – und sollte über einen Forward Deal global verkauft werden. Dann kam die Krise, der Investor zog sich zurück, das Projekt stand faktisch still. Gleichzeitig gab es technischen und zeitlichen Druck: eine viergeschossige, wasserdichte Baugrube, Kurzzeitanker mit normativ definierter Haltbarkeit. Wir sind damit offen auf die Stadt zugegangen, haben mit Gutachten und Sensorik gearbeitet, um Stabilität nachzuweisen, und gemeinsam Optimierungen umgesetzt – etwa ein Mobilitätskonzept, um Stellplätze zu reduzieren und die Tiefgarage zu verkleinern. Auf dieser Basis konnten wir einen Kapitalpartnerprozess starten und das Projekt just in time wieder in Gang bringen.

Wirtschaftsforum: Und der Blick nach vorn: Was ist Ihre Vision, worauf fokussieren Sie sich?

Benjamin Johansson: Strategisch bleiben wir bei den beiden Zweigen Projektentwicklung und Bestandshaltung. Wir wollen effizienter und digitaler werden – und gesund wachsen. Weiterhin möchten wir uns Kapitalpartnern öffnen, um Synergien aus Anlagekapital und Kompetenz zu erzeugen. Ein Fokus ist ein Mammutprojekt in Ottobrunn bei München: Dort haben wir nach einem fünfjährigen Prozess Baurecht erhalten. Für ‘The Nest’ sehen wir Schwerpunkte wie KI, Digitalisierung, Forschung und Entwicklung, wie zum Beispiel Robotik und – verändert durch die Zeitenwende – auch Defense-nahe Themen wie Cybersecurity oder Sensorik; zusätzlich prüfen wir etwa ein Data-Center mit 26 MW. Mit dem ersten Bauabschnitt, der zu circa 60% bereits vermarktet ist, wollen wir noch dieses Jahr starten. Gleichzeitig ist klar: So ein Projekt muss auf mehrere Schultern verteilt werden – über Joint Venture-Partner oder weitere Entwickler, damit es schneller Wirkung entfaltet.