Werte leben in der Münchener Immobilienwirtschaft

Wirtschaftsforum: Herr Riedel, Ihr Unternehmen gilt als einer der führenden Experten bei der Vermittlung von hochwertigen Immobilien in München und im Fünf-Seen-Land. Welche Besonderheiten bringt die Tätigkeit in einer der exponiertesten Lagen Deutschlands mit sich?

Markus Riedel: Wir überschreiben unser Unternehmen gerne mit dem Leitspruch ‘Werte leben’. Der Verkehrswert der von uns vermittelten Immobilien bewegt sich zum größten Teil zwischen 1 und 20 Millionen EUR – eine Preisklasse, die allein aufgrund der einschlägigen Transaktionsrisiken ein besonderes Vertrauen unserer Kunden voraussetzt, das wir uns in den letzten 40 Jahren erarbeitet haben. Der Kern dieses Erfolgs liegt dabei in der konsequenten wertekonformen Abwicklung unserer Transaktionen, aus der sich dann im Idealfall die Weitergabe dieses Vertrauens im Umfeld unseres jeweiligen zufriedenen Kunden ergibt. Die Lebenszyklen in der Immobilienwirtschaft sind mit etwa zehn Jahren schließlich sehr lang, weshalb wir von beständigen Empfehlungen abhängig sind.

Wirtschaftsforum: Zudem dürfte es wenige Branchen geben, die ähnlich anfällig für Vertrauensbrüche sind wie die Immobilienwirtschaft.

Markus Riedel: Das stimmt, und in manchen Unternehmen sind die bekannten Räuberpistolen weiterhin Teil des Branchenalltags. Denn den Möglichkeiten zur Vorteilsnahme durch eigenmotiviertes Handeln des Vermittlers sind, aus einer strukturellen Warte betrachtet, kaum Grenzen gesetzt – sozusagen das typische Prinzipal-Agenten-Modell. Riedel Immobilien lehnt diese Praktiken selbstverständlich ab, weshalb wir auch einen klaren Wertekanon erarbeitet und niedergeschrieben haben, den alle Mitarbeiter unseres Unternehmens jeden Tag aufs Neue mit Leben erfüllen. Dass dies auch in der Praxis mit großem Erfolg funktioniert, sehen wir am beständigen Zuspruch unserer Kunden wie unserer Mitarbeiter.

Wirtschaftsforum: Ließe sich mit den wachsenden Möglichkeiten von Big Data und zahlreichen digitalen Prozessen der Agent mittlerweile nicht gänzlich eliminieren und die Immobilientransaktion ganz ohne Makler abwickeln?

Markus Riedel: Es gibt auf dem Markt bereits Unternehmen, die diesen Weg bestreiten und die gesamte Maklerdienstleistung vollständig digital und automatisiert abwickeln wollen, am besten noch mit automatischen Schlössern an den jeweiligen Immobilien, damit die Interessenten sie jederzeit besichtigen können. Mittlerweile haben diese Unternehmen aber zahlreiche Stellenausschreibungen für Makler geschaltet, weil dieses Modell schon aus recht offensichtlichen Gründen in der Praxis nicht nachhaltig funktionieren kann: So sind etwa 90% der von uns vermittelten Objekte bewohnt – wer soll die Kunden denn durch die Immobilie führen und sie zielgerichtet beraten? Auch die automatisierte Immobilienbewertung ist gerade bei besonders hochwertigen Objekten und in exponierten Lagen wie München-Nymphenburg nicht im Ansatz ausreichend zielgenau, um als belastbare Ausgangsbasis fungieren zu können. Denn viele individuelle Merkmale, die einen maßgeblichen Einfluss auf die Preisfindung haben, sind schlicht kaum quantifizierbar: Wie soll man beispielsweise emotional aufgeladene Aspekte wie die Aussicht auf dem Balkon auf einer reproduzierbaren Skala festhalten? Als Makler müssen wir uns stets bewusst sein, dass wir (auch im besonders hochwertigen Segment) in unserem Tagesgeschäft mit dem teuersten Wirtschaftsgut aus dem Eigentum unserer Auftraggeber zu tun haben – und da ist die Inanspruchnahme kompetenter Beratungsleistungen immer eine kluge Entscheidung.

Wirtschaftsforum: Wie bewerten Sie die aktuellen Entwicklungen im Immobilienmarkt?

Markus Riedel: Wir konnten in diesem Jahr einen Preisrückgang um etwa 5-15% feststellen, wobei man diese Zahl im Verhältnis zur bisherigen Marktentwicklung sehen sollte, – und hier lag die Preissteigerung in München in den letzten zehn Jahren bei durchschnittlich 10% pro Jahr. Wir befinden uns derzeit also ungefähr auf dem Preisniveau des Jahres 2020, was für die meisten Marktteilnehmer einen überschaubaren temporären Wertverlust bedeutet und nicht mit dem Platzen einer viel beschworenen Blase gleichzusetzen wäre. Den stärksten Preisrückgang haben wir bei Wohn- und Geschäftshäusern gesehen, die Investoren als Kapitalanlage dienten und hauptsächlich über den Mietzins finanziert wurden. Da der Kreditzins nun aber höher liegt als der Liegenschaftszins, mussten sich die Preise dem neuen Marktbedingungen anpassen.

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