Immobilienbewertung: Der Schlüssel zu einem erfolgreichen Verkauf
Herr von Gaisberg, ganz lieben Dank, dass Sie sich heute die Zeit für ein Interview mit uns genommen haben. Sie sind erfahrener Immobilienmakler und Geschäftsführer bei Makler-BW. Heute möchten wir uns mit einem sehr wichtigen Aspekt Ihrer Arbeit befassen: der Bewertung von Immobilien. Wie gehen Sie und Ihre Kollegen bei der Bewertung von Immobilien im Allgemeinen vor?
Alexander Gaisberg: Erst einmal vielen Dank, dass Sie mich eingeladen haben.
Die Immobilienbewertung ist tatsächlich einer der zentralen und wichtigsten Aspekte unserer Arbeit als Immobilienmakler. Eine präzise und genaue Bewertung ist entscheidend, um sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer eine faire und transparente Grundlage für Verhandlungen zu bieten. Wir gehen dabei in mehreren Schritten vor und berücksichtigen eine Vielzahl von verschiedensten Faktoren.
Können Sie uns diesen Bewertungsprozess im Detail erläutern?
Alexander Gaisberg: Natürlich, sehr gerne. Der erste Schritt ist die gründliche Erfassung aller relevanten Daten zur Immobilie. Dies geschieht gemeinsam mit dem Eigentümer. Dazu gehören Informationen über: Lage, Größe des Grundstücks und der Wohnung/Haus, das Baujahr sowie der aktuelle Zustand des jeweiligen Gebäudes. Diese grundlegenden Daten sind die Basis ein jeder Bewertung.
Bisher klingt alles sehr logisch und einleuchtend. Reicht das bereits aus, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen?
Alexander Gaisberg: Nein, das ist nur der Anfang. Nach der Erfassung der Basis-Daten folgt die Bewertung der Lage und der Umgebung. Die Lage ist einer der wichtigsten Faktoren bei der Immobilienbewertung.
Bei Immobilienmaklern gilt noch immer der alte Spruch: „Die drei aller wichtigsten Kriterien für den Preis sind Lage, Lage und nochmals Lage“
Hier berücksichtigen wir die Mikro und die Marko-Lage der Immobilie. Zur Mikro-Lage zählen dann Aspekte wie die unmittelbare Nachbarschaft, Infrastruktur vor Ort, Verkehrsanbindungen, die Nähe zu Einrichtungen wie Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und öffentlichen Verkehrsmitteln. Die Makro-Lage bezieht sich dann vor allem auf den weiteren regionalen Kontext. Also etwa die wirtschaftliche Situation (z.B. Kaufkraft) der Region, die Attraktivität des Wohnorts und weitere Faktoren.
Es wird dann also ein umfassendes Bild der Umgebung und der Region erstellt?
Alexander Gaisberg: Ja, genau richtig. Die Lage hat einen erheblichen Einfluss auf den Immobilienwert. Wenn nicht sogar den Wichtigsten. Eine Wohnung in einer begehrten Stadtlage mit bester Infrastruktur wird deutlich höher bewertet als ein vergleichbares Objekt in einer strukturschwachen Region oder Lage. Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Marktsituation. Hier analysieren wir die Nachfrage sowie das Angebot nach vergleichbaren Immobilien in der näheren und weiteren Umgebung. Fundierte Marktanalysen helfen uns außerdem, den erzielbaren Preis realistisch einzuschätzen. Hierfür haben Makler im Allgemeinen ein sehr gutes Gespür. Unsere Immobilienmakler in Stuttgart zum Beispiel können hier für deren Region eine sehr präzise und genaue Aussage treffen.
Welche Rolle spielen Zustand und Bausubstanz des Gebäudes bei der Bewertung?
Alexander Gaisberg: Der Zustand der Immobilie ist ebenfalls ein entscheidender und ausschlaggebender Faktor. Hierbei geht es um den baulichen Zustand, also ob es sich um eine sanierte oder renovierungsbedürftige Immobilie handelt.
Aspekte wie die Bausubstanz, Asbest oder sonstige Schadstoffe, die Dämmung, das Dach und Fenster sind hierbei von großer und wichtiger Bedeutung. Zusätzlich berücksichtigen wir die Ausstattung der Immobilie. Hochwertige Materialien, moderne Technik und besondere Ausstattungsmerkmale (Fußbodenheizung oder ein hochwertig gestaltetes Bad) können den Wert einer Immobilie erheblich steigern.
Wie gehen Sie mit besonderen Eigenschaften einer Immobilie um, zum Beispiel einem großen Garten oder einem tollen Swimmingpool?
Alexander Gaisberg: Solche Besonderheiten fließen natürlich immer auch in die Bewertung mit ein. Ein großer Garten oder auch ein Swimmingpool sind oft wertsteigernd. Besonders in Gegenden, wo solche Ausstattungsmerkmale gefragt sind. Allerdings muss man auch hier die Zielgruppe genauestens im Blick behalten. Ein großzügiger Garten ist in einer Großstadt eventuell weniger relevant als in einem ländlichen Gebiet, wo Familien eher nach solchen Merkmalen suchen.
Es klingt, als ob viele subjektive Faktoren eine Rolle spielen. Wie stellen Sie sicher, dass Ihre Bewertung dann objektiv bleibt?
Alexander Gaisberg: Das ist ein sehr wichtiger Punkt- Um eine objektive Bewertung zu gewährleisten, nutzen wir standardisierte Bewertungsverfahren wie: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Beim Vergleichswertverfahren ziehen wir die Verkaufspreise ähnlicher und vergleichbarer Immobilien in der Region heran. Das Sachwertverfahren berücksichtigt die Herstellungskosten der Immobilie abzüglich eines Abschlags für Abnutzung. Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei renditeorientierten Immobilien angewandt und berechnet den Wert basierend auf den zu erwartenden Mieteinnahmen. Durch diese standardisierten Methoden können wir subjektive Einflüsse minimieren.
Was man aber bei aller Logik nie vergessen darf: Immobilien sind immer ein emotionales und sehr persönliches Thema.
Wie wichtig ist die Marktkenntnis des jeweiligen Maklers bei der Immobilienbewertung?
Alexander Gaisberg: Die Marktkenntnis ist essenziell, ohne geht es nicht. Ein Immobilienmakler muss den lokalen Markt immer kennen und die aktuellsten Entwicklungen mit einbeziehen können. Die Immobilienmakler Makler-BW beobachten den Markt ständig. Um immer auf dem neuesten Stand zu sein, führen wir regelmäßige Fortbildungen durch und tauschen uns untereinander aus.
Dadurch sind wir immer auf dem neuesten und aktuellsten Stand. Nur so können wir unseren Kunden eine fundierte und auch eine verlässliche Bewertung gewährleisten.
Welche Herausforderungen sehen Sie bei der aktuellen Marktlage für Ihre Kunden bezüglich der Immobilienbewertung?
Alexander Gaisberg: Der Immobilienmarkt ist derzeit in einem stetigen Wandel begriffen. Steigende Zinsen, nachhaltig geänderte gesetzliche Rahmenbedingungen und eine durchaus volatile Nachfrage stellen uns vor große Herausforderungen. Es ist wichtiger denn je, flexibel und vor allem anpassungsfähig zu sein. Hier helfen Maklern auch modernste Prozesse und Methoden. Wir von Makler-BW setzen zum Beispiel bereits auf den Einsatz von KI.
Zudem spielen Nachhaltigkeit und Energieeffizienz (Der Energieausweis) eine immer größere Rolle in der Bewertung. Immobilien mit guter Energiebilanz oder einer Photovoltaikanlage sind gefragter und erzielen meist auch höhere Preise.
Das sind ja sehr viele Aspekte, die es zu berücksichtigen gilt. Abschließend: Was würden Sie Immobilienbesitzern raten, die ihre Immobilie bewerten lassen möchten?
Alexander Gaisberg:Ich empfehle meistens, sich an einen erfahrenen und vertrauenswürdigen Immobilienmakler zu wenden. Eine professionelle Bewertung berücksichtigt alle relevanten Faktoren und gibt den Besitzern und Käufern eine durchaus realistische Einschätzung des Marktwerts. Dies ist aber nicht nur für den Verkauf der Immobilie, sondern auch für die eigene Vermögensplanung wichtig und unabdingbar. Ein Immobilienmakler kennt den Markt, die rechtlichen Rahmenbedingungen und die aktuelle Marktlage und kann daher eine fundierte und objektive Bewertung abgeben.
Vielen Dank, Herr von Gaisberg, für dieses aufschlussreiche Gespräch.
Alexander Gaisberg: Sehr gerne, immer wieder Gern.
