Effektiv planen: Die wichtigsten Kaufnebenkosten im Blick behalten

W&L AG Christoph Straube — Bildquelle: W&L AG, Christoph Straube

Laut einer Studie vom März 2023 des Instituts der deutschen Wirtschaft ist der Immobilienkauf rentabler als die Miete eines Objektes. Nicht nur im Hinblick auf die Rendite, sondern auch bezüglich der Nutzung dieser Wertanlage, ergeben sich diverse Vorteile. Dabei unterschätzen allerdings viele Käufer beim Erwerb die zusätzlichen Kosten, die auf sie zukommen. Immobilienexperten und Projektplaner mahnen zur Vorsicht, vor allem hinsichtlich ungeplanter Ausgaben und nicht kalkulierter Posten, die schneller kommen können als erwartet.

Immobilienkauf oder Neubau – was lohnt sich mehr?

Eine Grundsatzfrage, die es zuerst zu beantworten gilt. Wer sich heutzutage für einen Neubau entscheidet, muss nicht nur zahlreiche Auflagen im Hinblick auf die Nachhaltigkeit erfüllen, sondern steht insbesondere bei unbebauten Grundstücken vor weiteren Herausforderungen. Die Erschließung eines Grundstücks, angefangen von der Stromversorgung bis hin zur Verfügbarmachung von Ab- und Zuwasser, kann schnell in fünfstelligen Summen enden. Kosten, die zum Grundstückskauf und dem Hausbau hinzukommen.

Wer den Altbau mit Grundstück wählt, spart zumindest die Erschließungskosten, muss aber mit entsprechenden Renovierungen und Modernisierungen rechnen. Dennoch sehen Experten, wie die W&L AG, den Kauf einer älteren Immobilie vorteilhaft an. Oftmals lassen sich die Objekte günstig erwerben und nach Instandsetzung in ein vielversprechendes Realinvestment zum Weiterverkauf oder zur Vermietung umwandeln.

Welche Kaufnebenkosten entstehen laut der W&L AG immer beim Immobilienkauf?

Jeder Erwerb, ob Grundstück oder Gebäude, führt durchschnittlich zu 15 bis 20 % Zusatzkosten. Käufer müssen daher unbedingt bei der Planung des Projektes ein Auge auf diese Aufwendungen haben. In der nachfolgenden Übersicht sind die Posten für die komplette Umsetzung aufgezeigt.

Obschon der Löwenanteil die Anschaffungs- und Baukosten ausmacht, sind dennoch die weiteren Positionen zu beachten. Allein die Eintragung in das Grundbuch: die in diesem Zusammenhang entstehenden Gebühren für den Notar sowie die Provision für den involvierten Makler können sich auf bis zu 6 % des Kaufpreises summieren. Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer mit gleichwohl rund 6 %. Darüber hinaus wird empfohlen, zusätzliche 8 % für unvorhergesehene Kosten zu kalkulieren, da diese ein empfindliches Loch in die Finanzierung reißen können.

Was ist unter unvorhergesehenen Kosten zu verstehen?

Neben der vorerwähnten Grundstückserschließung bei unbebautem Land können hauptsächlich ältere Immobilien einige Überraschungen für den Käufer bereithalten.

1. Denkmalschutz
Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, müssen bei der Sanierung und anschließenden Wiederaufnahme einer Nutzung bestimmte Auflagen erfüllt werden, die den Zustand des Gebäudes unter Berücksichtigung der Denkmalpflege erhalten. Meist sind in diesem Kontext zahlreiche Genehmigungen für gewünschte bauliche Veränderungen einzuholen, welche mit strengen Vorgaben verbunden werden, beispielhaft der Verwendung von Baumaterialien aus der Entstehungszeit des Gebäudes.
2. Brandschutz
Gerade bei älteren Gebäuden ist der Brandschutz nach den heutigen Standards vielfach nicht gegeben. Es werden dadurch zusätzliche Baumaßnahmen sowie die Inanspruchnahme eines Brandschutzbeauftragten notwendig, welcher die Erfordernisse aufzeigt, beaufsichtigt und schließlich abnimmt.
3. Nachhaltigkeit und Energieeffizienz
Die eingebaute Heizungsanlage ist defekt oder die Stromleitungen inklusive des Sicherungskastens wurden seit mehreren Jahrzehnten nicht erneuert? Erst recht im Hinblick auf die aktuellen Verordnungen, wonach neue Heizungsanlagen mit 65 % erneuerbaren Energien arbeiten müssen, erwarten viele Käufer zusätzliche Kosten. Im privaten Bereich addiert sich die finanzielle Belastung überdies durch Baustopps, da aufgrund der gestiegenen Nachfrage Heizungsanlagen und verfügbares Fachpersonal schwer zu finden sind.
4. Artenschutz
Auf dem erworbenen Grundstück soll es eine bauliche Maßnahme geben, aber ausgerechnet dort befindet sich der Lebensraum einer zu schützenden Tierart? Nach den Vorschriften des Artenschutzrechts muss sodann eine angemessene Umsiedlung erfolgen. Eine Maßnahme, die Zeit und Geld kostet, denn alle Tiere werden von Spezialisten per Hand eingefangen und umgesiedelt.
5. Altlasten
Auf dem jüngst erworbenen Grundstück stand zu früherer Zeit einmal eine Tankstelle? Dies kann bedeuten, dass sich Altlasten im Boden befinden, die als Sondermüll zu qualifizieren sind und dessen Bergung sowie Abtransport einiges an zusätzlichen Ausgaben auf den Plan ruft.

Projektentwickler, wie die W&L AG, kennen alle Stolpersteine

Besonders bei einer beabsichtigten gewerblichen Nutzung von Immobilien nach dem Erwerb sowie bei erforderlichen Sanierungen sind Projektentwickler die perfekten Unterstützer, um auch unvorhergesehene Kosten frühzeitig zu identifizieren und die Gesamtabwicklung zu übernehmen.

Die W&L AG ist in diesem Fall Ihr kompetenter Partner im Hinblick auf Projektentwicklung und Immobilienaufwertung. Mit einem großen Portfolio realisierter, außergewöhnlicher und anspruchsvoller Projekte verfügen wir über mehr als ein Jahrzehnt Erfahrung und Expertise, damit Sie für alles gewappnet sind, was Sie bei Ihrem Bauvorhaben erwarten kann. Wir unterstützen Sie, angefangen vom Kauf bis hin zur finalen Übergabe der fertigen Immobilie, in allen Belangen professionell und zuverlässig.