Bestandsimmobilien sind in vielen Regionen wieder günstiger

Der „Postbank Wohnatlas 2023“, der auf Daten des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) basiert, zeigt eine bemerkenswerte Tendenz in der deutschen Immobilienlandschaft. Verglichen mit dem Vorjahr war es im Jahr 2022 in zwei von drei deutschen Regionen, einschließlich kreisfreier Städte und Landkreisen, möglich, Eigentumswohnungen zu einem niedrigeren Preis, der die Inflationsrate von 6,9 Prozent berücksichtigt, zu kaufen. Der Bericht betont, dass diese Entwicklung insbesondere die sieben größten Metropolen des Landes betrifft.

Geringere Immobilienpreise in den Metropolen

In mehr als einem Drittel (37 %) der analysierten Gebiete konnte eine Realpreissteigerung verzeichnet werden, vor allem in den Urlaubsregionen entlang der Nordsee. Im Hinblick auf alle Regionen verzeichnete man einen durchschnittlichen inflationsbereinigten Preisrückgang von 0,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Dabei hatten die Vorjahre beträchtliche reale Preissteigerungen erlebt, mit 14,2 Prozent im Jahr 2021 und 9,6 Prozent im Jahr 2020. Betrachtet man jedoch die nominalen Werte ohne Inflationsausgleich, so ergibt sich im Durchschnitt immer noch ein Preisanstieg von 6,2 Prozent für Eigentumswohnungen im Vergleich zu 2021.

„Die Phase, in der Preise für Eigentumswohnungen in ungeahnte Höhen kletterten, ist vorerst vorbei. Aktuell stagnieren oder sinken die Preise angesichts einer leicht nachlassenden Nachfrage in Folge steigender Zinsen und erhöhter Lebenshaltungskosten“, erklärt Achim Kuhn, Leiter Kunden- und Produktmanagement für das Immobiliengeschäft der Postbank.

Die sieben führenden Großstädte Deutschlands, Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart, mussten laut der Untersuchung durchschnittlich stärkere Preisabfälle hinnehmen als die mittelgroßen Städte und Landkreise. Im Durchschnitt verzeichneten diese Metropolen einen realen Preisrückgang von 4,3 Prozent für Eigentumswohnungen, während mittelgroße Städte und Landkreise durchschnittliche Rückgänge von 1,5 Prozent bzw. 0,1 Prozent erlebten. Es ist jedoch zu beachten, dass diese Metropolregionen in den vergangenen zehn Jahren ebenfalls auffallend starke Preissteigerungen zu verzeichnen hatten.

„Entsprechend kam es hier spätestens seit 2019 zu einer Überhitzung bei den lokalen Immobilienpreisen. Daher fallen hier die Korrekturen für den Moment am höchsten aus“ so Kuhn.

Große Unterschiede auch innerhalb der Bundesländer

Preisanpassungen im Immobilienmarkt sind nicht nur auf Großstädte beschränkt, auch ländliche Gebiete verzeichnen deutliche Unterschiede, sogar innerhalb der gleichen Bundesländer. Regionen mit begrenztem Immobilienangebot zeigen besonders hohe Preisvolatilität. Deswegen beschränkt sich die HWWI-Analyse für den Preisatlas auf die „Top 10 der größten Veränderungen" ausschließlich auf die 357 Regionen, die mindestens 100 Angebote vorweisen können.

Bezogen auf den tatsächlichen Preisverfall stach der bayerische Landkreis Amberg-Sulzbach hervor, wo die Kaufpreise um beeindruckende 23,2 Prozent sanken. Ähnlich betroffen waren der Landkreis Saalfeld-Rudolstadt in Thüringen mit einem Rückgang von 20,5 Prozent und der Saalekreis in Sachsen-Anhalt, wo die Preise um 18,4 Prozent fielen.

Demgegenüber verzeichnete der Landkreis Bayreuth 2022 den höchsten Preisanstieg von real 22,8 Prozent, was einen Kaufpreis von 2.945 Euro pro Quadratmeter bedeutet. Auch der Ilm-Kreis in Thüringen erlebte einen beachtlichen realen Preisanstieg von über 20 Prozent, wobei die tatsächlichen Preise für Eigentumswohnungen mit etwa 1.898 Euro moderat blieben.

Günstige Immobilien in Mittelstädten wie

Für Kaufinteressierte bieten sich primär Mittelstädte mit einer Bevölkerung von 20.000 bis 100.000 Einwohnern an, wie die Datenanalyse nahelegt. Besonders hervorzuheben ist hier die unabhängige Stadt Zweibrücken in Rheinland-Pfalz, die 2022 einen inflationsbereinigten Preisanstieg von 13,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr aufwies. Trotzdem bleibt der Quadratmeterpreis mit 2.168 Euro moderat. Wie Frank Herres von Herres Immobilien, ein Makler in Trier, erklärt, können Kaufinteressierten in Rheinland-Pfalz in vielen anderen Städten Eigentumswohnungen nur deutlich teurer erwerben. Dies liegt primär an der Nähe zu Luxemburg und dem hohem Einkommensniveau der Region.

Hohe Quadratmeterpreise trotz Preisrückgang

München bleibt trotz eines realen Preisrückgangs von 6,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahr eine der kostspieligsten Städte für Eigentumswohnungen, mit einem Durchschnittspreis von 9.734 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2022. Auf Platz zwei der "Top 7" liegt Hamburg, wo der durchschnittliche Quadratmeterpreis im vergangenen Jahr bei 6.685 Euro lag, was inflationsbereinigt einem Rückgang von 3,9 Prozent entspricht. Frankfurt belegt mit 6.654 Euro (minus 5,9 Prozent) pro Quadratmeter den dritten Platz, gefolgt von Berlin, wo der durchschnittliche Preis bei 5.904 Euro (minus 0,1 Prozent) lag. Die Preise in Düsseldorf (circa 5.454 Euro) und Stuttgart (5.416 Euro) verzeichneten ebenfalls einen realen Preisrückgang von mehr als fünf Prozent.

„In Berlin ist die Nachfrage nach Wohnraum weiter hoch, etwa weil die Einwohnerzahl kontinuierlich steigt. Gleichzeitig hinkte die Hauptstadt in Sachen Preisniveau lange Zeit hinter anderen Metropolen hinterher und hat somit noch Nachholpotenzial“, erklärt Kuhn.

Immobilien in den Urlaubsregionen an der Nordsee

Die Immobilienpreise in Regionen wie dem Landkreis Nordfriesland, Heimat der begehrten Inseln Sylt, Föhr und Amrum sowie Urlaubsorte wie St. Peter-Ording, nach wie vor besonders hoch. Im Jahr 2022 wurden durchschnittlich 9.185 Euro pro Quadratmeter verlangt, was einen realen Anstieg von 8,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr darstellt. Ein noch markanterer Preisanstieg wurde im Landkreis Aurich festgestellt: In diesem Feriengebiet Niedersachsens, zu dem die Inseln Juist, Norderney und Baltrum sowie die Badeorte Norddeich und Greetsiel zählen, stiegen die Preise für Eigentumswohnungen real um 17,7 Prozent an, was diesen Landkreis neu in die „Top 10" katapultiert.

Die Liste der zehn teuersten Landkreise besteht neben den Nordseeregionen hauptsächlich aus Landkreisen im Umland von München und den Feriengebieten des Alpenvorlandes wie Miesbach. Obwohl hier im Vergleich zu 2021 in der Regel reale Preisrückgänge zu verzeichnen waren, stellen der Landkreis Garmisch-Partenkirchen (real plus 3,4 Prozent) und Miesbach (plus 0,4 Prozent) eine Ausnahme dar. Verantwortlich für diese Entwicklung ist laut Wirtschaftsexperten auch die Covid-19-Pandemie, die dazu führte, dass wohlhabende Haushalte vermehrt Ferienimmobilien im Inland erworben haben.

Auf der anderen Seite des Spektrums sind in vielen Regionen Mitteldeutschlands sowie in einigen Grenzgebieten die Immobilienpreise besonders niedrig, insbesondere in ländlichen Gebieten von Sachsen-Anhalt, Thüringen und Sachsen. Beispielsweise lagen die Kaufpreise 2022 in den Landkreisen Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt, Vogtlandkreis in Sachsen und Greiz in Thüringen unter 1.000 Euro pro Quadratmeter.