Immobilienpreise haben 2023 einen historischen Einbruch erlebt

Laut dem Institut für Weltwirtschaft (IfW) ist das Jahr 2023 ein Wendepunkt auf dem deutschen Immobilienmarkt. Der Rückgang der Immobilienpreise stellt einen historisch beispiellosen Vorgang dar. Um die Tragweite dieses Ereignisses zu verstehen, ist ein Blick auf die Preisentwicklung seit den 1960er-Jahren aufschlussreich. Über Jahrzehnte hinweg erlebte der Immobilienmarkt überwiegend Phasen des Wachstums, unterbrochen von gelegentlichen, jedoch moderaten Abschwüngen. Der jüngste Preissturz übertrifft in seiner Intensität und Schnelligkeit alle früheren Marktkorrekturen und markiert damit ein historisches Ereignis, das in seiner Form bisher unbekannt war.

Preisverfall bei Immobilien im Jahr 2023

Im Jahr 2023 erlebten die Immobilienpreise einen historischen Einbruch, der sich über verschiedene Segmente des Marktes erstreckte. Über das Jahr betrachtet, zeigte sich ein signifikanter Rückgang der Verkaufspreise: Eigentumswohnungen verzeichneten einen Preisrückgang von 8,9 Prozent, Einfamilienhäuser einen Rückgang von 11,3 Prozent und Mehrfamilienhäuser sogar einen Rückgang von 20,1 Prozent. Laut Dennis Gaspar, dem Besitzer der Gaspar Immobilienberatung in Kreuzau, sind die Preise bei machen Immobilien sogar um ein Drittel und mehr gesunken.

Dieser Rückgang stellt den stärksten Preisverfall seit Mitte der 1990er-Jahre dar, als ähnliche Preisrückgänge zu verzeichnen waren, allerdings über einen Zeitraum von etwa zehn Jahren. Der aktuelle Preisverfall folgt auf eine außergewöhnliche Preissteigerung, die seit etwa 2009 zu beobachten war. In diesem Zeitraum sind die Preise je nach Marktsegment um das Drei- bis Vierfache gestiegen, bis es 2022 zu einem abrupten Einbruch kam. Verglichen wird dieser Preisrückgang mit dem bis dahin höchsten Preisanstieg Ende der 1980er-Jahre, der teilweise durch die Wiedervereinigung bedingt war und innerhalb von fünf Jahren zu einer Verdopplung der Immobilienpreise führte. Überraschend ist die Entwicklung laut Moritz Schularick, Präsident des IfW Kiel, aber nicht.

„Angesichts des exorbitanten Preisanstiegs seit über 10 Jahren und einem neuen Zinsumfeld ist eine Phase der Preiskorrektur durchaus angebracht und auch im bisherigen Ausmaß gesamtwirtschaftlich nicht besorgniserregend.“

Regionale Unterschiede bei der Preisentwicklung

Innerhalb Deutschlands offenbarten die Immobilienpreise im Jahr 2023 ausgeprägte regionale Unterschiede, die sich insbesondere in den Verkaufspreisen für Eigentumswohnungen widerspiegelten. Während in den Top7-Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart eine heterogene Entwicklung zu beobachten war, zeigten sich auch außerhalb dieser Zentren signifikante Divergenzen.

In den Metropolen variierte die Preisentwicklung deutlich: Köln und Stuttgart verzeichneten mit einem Rückgang von jeweils 3,6 Prozent die stärksten Einbußen im Quartalsvergleich, während sich die Preise in Berlin, Frankfurt und Hamburg nahezu stabil hielten. München ragte mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 8.600 Euro heraus, gefolgt von Frankfurt mit 5.300 Euro. Die preisgünstigsten unter den Top7 waren Düsseldorf, Stuttgart und Köln mit Quadratmeterpreisen um die 4.200 Euro bis 4.300 Euro.

Auch abseits der großen Metropolen zeigte das vierte Quartal 2023 eine breite Palette an Entwicklungen: Während in Chemnitz, Wiesbaden und Karlsruhe die Preise fielen, verzeichneten Potsdam, Dortmund, Leipzig, Duisburg und Lübeck Preisanstiege. Besonders Potsdam stach mit einem Anstieg von 4,3 Prozent hervor. Die Durchschnittspreise pro Quadratmeter erreichten in einigen Städten wie Potsdam, Bonn und Münster das Niveau der Top7-Metropolen mit etwa 4.200 Euro. Günstigere Preise fanden sich in Duisburg und Chemnitz, wo der Quadratmeterpreis deutlich niedriger lag.

„Möglicherweise zeigt sich gerade der Beginn einer Bodenbildung bei den Immobilienpreisen. Dies werden aber erst die kommenden Quartale zeigen. Zumindest das Verhalten der Zentralbanken spräche dafür, von denen keine weiteren Zinserhöhungen und in absehbarer Zeit Zinssenkungen zu erwarten sind. Somit dürfte auch die Immobilienfinanzierung wieder günstiger werden und damit die Nachfrage beleben.“

Ursachen und Vorläufer der Preisrückgänge

Die Ursachen für die deutlichen Preisrückgänge auf dem Immobilienmarkt im Jahr 2023 lassen sich durch eine Reihe von Faktoren erklären, die in den vergangenen Jahren maßgeblich die Marktdynamiken beeinflussten. Eine zentrale Rolle spielte die Preisrallye, die seit 2009 zu beobachten war und zu einem außergewöhnlichen Anstieg der Immobilienpreise führte. Diese Entwicklung, gekennzeichnet durch eine kontinuierliche Preissteigerung, erreichte schließlich einen Punkt, an dem eine Korrektur unvermeidlich wurde. Die daraus resultierenden Preisabstürze sind als eine Anpassung des Marktes an die zuvor überhitzten Preisniveaus zu verstehen.

Ein weiterer entscheidender Faktor für die Preisrückgänge ist das veränderte Zinsumfeld. Nach Jahren historisch niedriger Zinsen, die günstige Finanzierungsbedingungen boten und dadurch die Nachfrage nach Immobilien anheizten, begann eine Phase der Zinserhöhungen. Diese Anpassung der Geldpolitik hatte weitreichende Folgen für den Immobilienmarkt. Höhere Zinsen führten zu steigenden Kreditkosten, was wiederum die Finanzierung von Immobilienkäufen erschwerte und die Nachfrage dämpfte. Dieser Effekt verstärkte den Druck auf die Immobilienpreise und trug maßgeblich zu deren Rückgang bei.

Diese Faktoren – die Überhitzung des Marktes durch eine lang anhaltende Preisrallye und die anschließende Korrektur in einem sich wandelnden Zinsumfeld – bildeten die Grundlage für die historischen Preisrückgänge, die im Jahr 2023 zu beobachten waren. Sie spiegeln die Sensibilität des Immobilienmarktes gegenüber makroökonomischen Veränderungen wider und unterstreichen die Bedeutung des Zinsumfelds als Schlüsseldeterminante für die Preisentwicklung.

Aktuelle Entwicklungen und Ausblick

Die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt im Jahr 2023 zeigten im letzten Quartal erste Anzeichen einer leichten Preisstabilisierung. Nach einem Jahr signifikanter Rückgänge in den Verkaufspreisen von Wohnungen, Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern deutet diese Veränderung auf eine gewisse Beruhigung der Marktsituation hin. Diese Entwicklung könnte auf verschiedene Faktoren zurückzuführen sein, darunter eine Anpassung der Marktteilnehmer an das veränderte Zinsumfeld sowie eine Neubewertung der Preisniveaus aufgrund der vorangegangenen Korrekturen.

Die Zentralbankpolitiken spielten im Kontext der Preisentwicklungen auf dem Immobilienmarkt eine entscheidende Rolle. Die strategische Ausrichtung der Zentralbanken, insbesondere hinsichtlich der Zinspolitik, hat einen unmittelbaren Einfluss auf die Konditionen für Hypothekendarlehen und damit auf die Kaufkraft potenzieller Immobilienkäufer. Eine restriktive Geldpolitik, die auf die Eindämmung inflationärer Tendenzen abzielt, führt in der Regel zu höheren Zinsen und kann somit die Nachfrage nach Immobilien dämpfen. Umgekehrt könnten Maßnahmen, die auf eine Lockerung der Geldpolitik hindeuten, die Finanzierungsbedingungen verbessern und somit einen unterstützenden Effekt auf die Immobilienpreise haben.

Die leichte Preisstabilisierung im vierten Quartal könnte somit als Indikator dafür gesehen werden, dass die Marktteilnehmer beginnen, die Auswirkungen der geldpolitischen Maßnahmen in ihre Preisfindung einzubeziehen. Die zukünftige Preisentwicklung wird maßgeblich davon abhängen, wie die Zentralbanken auf die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen reagieren und ihre Politik entsprechend anpassen. Die Beobachtung dieser Dynamiken ist von entscheidender Bedeutung für das Verständnis der zukünftigen Markttrends und die Einschätzung der langfristigen Ausrichtung der Immobilienpreise.